百润家园突围方法第一部分 项目分析正阳路城阳高架青银高速烟青路青威路本项目宏观位置：青岛城区北部，附属城阳区；距离区政府1400米，距离机场路径距离仅为7公里。微观位置：城阳区泰城路与崇阳路交汇处；一、城市北部，城阳东部开发热点区域二、大青岛的几何中心，城区路网发达；市内交通便利本案城市交通：城阳是“青岛的北大门”，路网发达，青银高速、308国道、烟青路、青威路、胶州铁路、流亭机场等构成青岛内外立体交通中转站；市内交通：项目西侧距离青威路400米，北侧距离正阳路不足300米，市内交通方便。三、地块方正，地势平整项目宗地为平地，基本与道路平行，在城区无明显特点四、通达性良好，但周围被村改房包围，缺乏可视性景观五、城市建设水平较高，周边配套齐全，发展空间较大由于临近城阳交通主干路正阳路，距离城阳中心区域仅1公里的路径距离，且自身又处于发展中的东部中心区域，因此各项配套齐全，发展预期好。东部商贸区中心商贸区物流、批发中心六、体量较小，小户型配比高，项目品质不易拔高第二部分 市场分析一、经济高速增长，固定资产投资拉动GDP增长，经济过热，房地产行业风险较大 05年国内生产总值与固定资产投资的增长幅度相比之前有很大提高，即05年城阳城市建设取得了跳跃式的发展，村改、城市基础设施投入以及房地产项目投资成为城阳发展主体工程。二、产业结构优化明显，城区发展加速城阳是工业立区，二产比重一直占据主导地位，然而伴随着城阳区城市建设与经济建设的稳步发展，三产比重出现了不断扩大的趋势。三、房地产发展迅速，05年出现高潮，但呈现过热趋势四、城阳打造“青岛北部城市中心”的规划明确，主体项目多已动工，前景普遍乐观 2010年，初步建成“青岛北部经济中心”和“青岛北部城市中心”； 三次产业比例调整到1:66:33；其中服务业由传统型向现代型转变； 宝龙、万科等重点商业及住宅项目均已经动工； 城阳整体城市化水平达到80％以上，建成区面积达到150平方公里以上； 现城区建成区范围内工业企业基本实现“退城进园”； 总人口达到83万人左右，人口自然增长率控制在4.39‰以内； 城镇职工平均工资和农民人均纯收入年均增长12％以上。 五、十一五住房投资千亿； 未来房价增幅逐年递减 在青岛市长夏耕刚刚做完的06年《市政府工作报告》中，关于07年工作总体安排中提出，加强居民住房建设。以健全保障体系、增加住房供应、稳定住房价格为重点，加大中低价位、中小套型住房建设力度。新建住房销售价格增幅低于上年，普通商品住房销售价格低于上年；经济使用住房销售价格保持稳定。 刚刚出笼的《青岛市住房建设“十一五”发展规划》 指出：规划期内我市住房建设以旧城区和城中村改造为重点，将重点建设中低价位、中小套型住房。按照规划，“十一五”期间我市的房地产业将完成投资额1514亿元，其中，住房投资1079亿元。开工建设各类住房总建筑面积6182万平方米。