《上海九亭志成花苑知雅汇经济型别墅项目营销策划案》(132页).rar目　　录 第一部分　市场分析及价格定位 4 一、上半年九亭地区总体楼市特征 4 1.今年上半年松江九亭地区楼市分析 4 2.九亭地区在售项目一览 7 二、九亭地区个案调研数据 9 1.三盛颐景园（三期） 10 2.国亭花苑（四期） 14 3.爱伦坡艺墅 17 4.上海诗林 21 5.奥林匹克花园 24 6.嘉富丽花园 30 7.　英国会 34 8.分析总结 41 三、九亭地区个案营销对比分析 42 1.九亭地区个案人文主题精神分析 42 2.九亭地区个案主力房型及面积分析 43 3.九亭地区个案价格分析 45 4.九亭地区个案销售分析 47 5.九亭地区个案会所及配套设施分析 49 6.九亭地区个案销售方式分析 51 7.九亭地区个案看房直通车及售楼处一览 53 8.九亭地区竞争个案建筑类型 55 9.九亭地区个案物业管理市场分析 57 10.九亭地区个案客源分析 59 四、九亭周边地区楼市动态分析 61 1.漕宝路板块 61 2.顾戴路板块 72 3.综述 79 五、九亭地区下阶段发展规划 80 1.志成花苑项目周边规划 80 2.九亭地区商铺动态 80 3.上海市经济型别墅市场分析 83 六、本项目立足于九亭地区的支撑要素 84 1.定价依据 84 2.客户定位依据 87 3.市场机会 87 七、附录 88 1.奥林匹克花园成交数据（数据摘自松江区房地产交易中心） 88 2.奥林匹克拍卖房数据 90 第二部分　产品SWOT分析 91 一、战略因素（SFAS）分析 91 二、内部因素分析（IFAS） 93 三、SWOT分析形成的TWOS矩阵，确定项目基本战略 93 第三部分　　客户定位 94 一、周边区域（徐汇、闵行、长宁） 94 二、外区域 94 三、投资客 94 第四部分　卖点提炼 95 第五部分　企划总精神 96 第六部分　销售计划 97 一、销售计划 97 二、销售控制方案 105 三、促销方案 106 四、定价原则 106 第七部分　推广方案 107 一、全案推量预估及费用预算 107 二、一期媒体推广整体策略 108 三、各类媒体选择 111 四、一期媒体推广整体时间及费用预算表 114 　 第一部分　市场分析及价格定位 一、上半年九亭地区总体楼市特征 1.今年上半年松江九亭地区楼市分析 松江九亭的房地产市场在今年上半年出现了以下比较明显的变化： ＆＃61548； 房价呈逐步上升趋势 从九亭房产市场来看，销售价格呈稳步上升趋势，例如年初爱伦坡艺墅开盘价格为5000元/平方米（联排），独栋6000元/平方米起，中期售价随着市场利好消息一路上扬，目前的销售均价已经达到了8500元/平方米（独栋），联排别墅价格达到6500元/平方米，二期目前只推出20余套，且为景观房，相应价格上升的幅度比较大。国亭花苑四期公寓项目，开盘价格仅为3250—3750元/平方米。嘉富丽