苏州工业园区唯亭广场项目定位销售推广全程报告(ppt　73).rar 唯亭广场项目操作思路 目录 第一部分　　　　　商业地产操作流程分析 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　－－－－－发现产品潜力 第二部分　　　　　企划推广包装 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　－－－－－好酒还怕巷子深 第三部分　　　　　销售执行细案 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　－－－－－完美缔结者 第一部分：商业销售方案　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　——复合型商业操作思路 （一）商业地产开发要点 我们的商业操作思路 利益关系图 我们对本项目的认识 项目SWOT分析 （三）商业定位 　　　　　　　　　商业经营最关键的要素就是消费者，谁来消费、消费水平，最终决定该商业的命运。 　　　　　　　　　　　　　通过分析可以判断，本案商业客流主要来源于此，本案商业定位： 项目形象定位 　　　　　　　　　　　　　将项目打造成为唯亭镇中心　最有人气、最具时尚气息、最有商业价值　　的融购物体验、休闲娱乐、时尚文化与一体的　商业中心！ （二）业态规划重新定位 　　　　　　　　根据我司对唯亭镇的认识、项目的了解、唯亭消费人群的分析，我司认为本项目的规划定位有一定的操作空间。 业态规划 　　　　　现初步拟订9大类几十个经营项目，9大类分别为综合大楼、餐饮区、中档休闲区、酒吧一条街、购物区、娱乐区、俱乐部（含夜总会）、广场区、商住区，并辟有露天休闲广场等贴近自然的公众休闲娱乐场所。　 　（四）业态规划定位 休闲运动服饰客户 特色餐饮、休闲娱乐客户 咖啡shop：　上岛、真锅、Gino　cafe 特色酒吧：　ARKlive　house、Windows　two、乐美颂会所、 主　题　店：　避风塘、仙踪林、锦园茶坊、东田果味绿茶坊 西式餐厅：　季诺休闲餐饮（意大利）、德克士 礼品文具：　大禾、雅家时尚、苏佩琦 精品饰物：　黑眼睛、流行饰品、丝蒂奇饰品、亚妮工艺品 时尚服饰：　lee、PLAYBOY、堡狮龙、佐丹奴、生活几何 家居饰物：　世家屋、郎德家饰、樱花卫厨、汤美思家居 生活配套客户 美容美发：金莎形象设计中心、华雄形象设计中心、自然美护 　　　　　　　　　　　　　肤美发中心、思妍丽护肤美容中心 药　　　　店：双鹤药店、同仁堂大药房、海王星辰药房、雷允上 　　　　　　　　　　　　　药店　 干　洗　店：正章干洗、福奈特干洗、百立干洗、阳光干洗 冲　印　店：柯达、富士、快图美 网　　　　吧：东方网点、易闲网吧 步行街、沿街商铺客户的特殊要求 咖啡shop客户一般要求建筑面积在100-200㎡；装修标准较高。 特色酒吧一般要求建筑面积在100-300㎡。 西式餐厅客户一般要求建筑面积在300-500㎡，不小于300㎡；需要煤气容量较大，一般在40m3以上；电容量要求较大，电容量不低于250kv；水管直径需大于两寸。 美容、美发客户一般要求建筑面积在200㎡左右。 干洗店客户一般要求建筑面积在150㎡左右；要求店铺靠近居民区，人流量要求较高。 药店客户一般要求建筑面积在100～200㎡左右。 冲印店客户一般要求建筑面积在100㎡左右。 本项目业态初步规划 A1幢，16套，4333平米　　 综合大楼 　银行、美容美发、干洗店、药店、冲印店、超市、中介公司等 ＆nbsp； A2幢，39套，8260平米　　 ＆nbsp； 　网吧，电子城，音像，品牌服饰，鞋帽城，通讯电子、礼品文具、精品饰物、家居饰物，淑女装，童装，休闲装，时装，男士装，运动装，体育用品 ＆nbsp； B幢，38套，13223平米　　 大型餐饮区,中档休闲区、酒吧一条街、购物区 　人民商场，联华超市，咖啡广场，餐饮区，五金电器，咖啡shop，特色酒吧，主题店，西式餐厅，精品服饰等 ＆nbsp； C1幢，娱乐区、俱乐部（含夜总会） KTV，飙歌城，南北干货，活动室 ＆nbsp； C2幢，24套，5693平米　　 　旅馆，浴场，洗脚店，美容店 业态面积需求分析 面积定位 A1幢，门面面积要相对较小 A2幢，面积同样相对要控制，但是可以比A1适当大一点 B幢，行业需要，面积可以放开 C幢，大中小面积都可以配置 顺驰湖畔天城商业分割例证，带来的好处 商业概况 产品前期情况 销售情况 修改方案 修改后产品情况 销售情况 原因分析 企划要做的工作 发现区域价值（规划、交通、园区、文化等） 业态价值 产品价值 客户分析 投资前景分析 推广方式及途径，效果预测 形象配合，形象加分（售楼处现场形象，看板，道旗，宣传海报等等） 项目客户群定位 唯亭镇传统居民，选择崭新的商业场所购物体验； 唯亭镇企业群工作的外来居住人口，为本案的时尚、新颖购物休闲娱乐氛围所吸引，进行消费； 唯亭镇周边居民及外来旅游人士来此短暂性、周期性地购物消费。 推广 螃蟹节 住博会 十一黄金周 元旦 封顶 开街 试营业 开盘 周末活动 大客户渠道 电台 招商关键词 活动策划 虚拟经营 商家进驻 （五）招商方向及渠道 唯亭 园区 苏州　/　昆山　/　常熟 上海　/　浙江 招商执行 一、招商宣传（现场，媒体，DM，活动） 二、虚拟经营，吸引商家进场 三、正式商家长期经营 （一）商业氛围营造和提升 　　　　　　　　　　　　根据项目前期形象包装水准、项目定位以及销售状况，施工进展和客户满意度分析，我司对项目进行了初步的调整和改进，以期通过对销售案场和商业街区的整体氛围营造，制造项目重新起势的形象，为下期销售进行良好的转变。 商业活动策划 　　　　　　　　　　　　　商业地产不同于住宅的操作就在于如何保证其可持续发展性。招商的目的是为了保障他们的长期发展空间。而项目销售结束到商业氛围成熟期间的商业活动策划，激活项目商业能量价值，是至关重要的环节。同时更对商业项目的物业管理水准提出了更高的要求。 　　　　　　　　　　　　　这一期间的商业运作需要开发商－策划机构－物业管理公司一起努力运作，争取早日把项目成功运营至比较成熟的商业状态。 商业活动策划的关键 1、要切合实际，根据进场经营者的业态种类当地消费人群的欣赏习惯以及商业时机举行恰到好处的商业活动，带动人气聚集。 2、要有新颖的创意。活动要能够最大程度吸引消费者的关注、逗留并转移为对经营商家的消费行为，以身心愉悦的体验产生对商业的好感和心理依赖，逐步变成常态的消费场所。 3、要有成本意识。以最小的支出产生最大的商业效益和社会效益。 本项目商业活动创意方案 1、××啤酒文化节 2、秋季服侍大型展销活动 4、唯亭广场隆重开街仪式 5、庆祝××主力店进场开业活动 1、唯亭广场啤酒文化节 活动目的： 吸引消费群体体验商业街区，形成该区域热闹、商机多的印象，引导他们长期来此消费。 活动场地： 现场，借助必要的休闲设施和灯光音箱，以及小型文艺演出助兴，喝啤酒比赛、抽奖送礼品等，以喜闻乐见的形式制造人气。 活动时间： 结合项目启动计划，可迅速组织。具体时间为晚上19：00－21：00为宜。 配合单位： 小型演出乐队、物业管理公司、我司等。 费用预算： 整场活动控制在10000元左右。 2、秋季服饰大型展销活动 活动目的： 既可以创造服饰销售的商机，又可以继续聚集人气，形成在此购物的习 惯。 活动形式： 通过宣传，吸引一些新潮时尚服饰商家一起参与，既传播商家形象，又 可促进销售，满足消费者购物需求，达到多赢目的。 活动时间：气候转入秋季，户外温度适宜，连续3－5日展销，形成持续 关注。 配合单位： 开发商予以支持协调、物业管理公司做好现场秩序、商家提供适销服 饰、我司全程参与活动并做好媒体宣传工作。 3、中秋赏月文艺演出及烟花表演活动 活动时间： 中秋佳节 活动场地： 现场 活动形式： 组织精彩歌舞文艺演出，辅之自助烧烤，灯谜竞猜和精美月饼奖品，穿插烟花燃放，制造欢快热闹喜庆的场景，提升街区人气。 活动组织： 现场精心布置观赏灯笼、街区内悬挂灯谜、现场购物让利、辟出烧烤酒水区，通过主持人氛围营造和现场秩序维持，保证活动精彩演绎。 费用预算： 整场活动费用控制在10000元左右。 4、唯亭广场隆重开街仪式 活动时间： 国庆节前后，商机密集之时。 活动目的： 通过前期招商工作，预计进驻商家基本到位，渲染良好的经营氛围，通过隆重＂开街仪式＂扩大街区影响。 活动形式： 民间舞龙闹狮和锣鼓乐队配合气氛，邀请市政官员和开发商代表、业主代表、商家代表以及物业管理公司和新闻媒体、电视台等单位，共同为商业街开街剪彩祝贺，并请领导致辞表示对项目的支持和肯定，提高项目的重要商业地位。 活动组织： 邀请政府领导、现场拱门搭建、调幅悬挂、地毯铺陈、花篮摆放，保证活动流程顺畅、效果轰动。（开街购物让利，满足