南京城开大厦全程营销策划案(ppt　69).rar 城开大厦 城开大厦营销策略 新街口稀缺的集办公、居住、商业＂3位1体＂　的综合型房地产项目　 3类产品　与　　N种需求 我们要解决的问题是 面对这么多需求，如何整合营销推广，以统一的＂项目定位＂与消费者沟通？ 我们对项目的了解 新生派是什么？ 新生派——是城市生命力延展的先锋 我们的项目 占地面积:　　　　9700㎡ 总建面积:　　　　51160㎡ 写　　字　　楼：　14850㎡　（22层） 单身公寓：　　21130㎡（32层） 商业裙楼：　　10010㎡ 绿　　化　　率:　　　　　33% 容　　积　　率：　　5.27 车　　　　　　　　位：　　291个 我们相信 城开大厦　　　具备成为榜样的素质 现在的新街口 交通拥堵 办公成本高 居住成本高 消费成本高 商圈发展饱和 新街口区位图 s 项目位于新街口CBD内，商务环境好 项目靠近地铁站，交通便利 项目周边配套成熟 城开集团品牌优势 项目近300个车位，可满足项目需要 综合型物业组合，自配套齐全 宏观环境导致购房者持币观望心态渐浓 项目建成后项目使用年限较短 公寓层高较矮，空间较压抑 写字楼面积间隔限制客户的选择空间 南京经济发展稳定，新增需求增加； 写字楼产品的更新换代； 市中心开发用地稀缺，竞争项目少； 区域内金融商务已成气候； 白下区重点打造洪武南路金融街； CBD中小户型供应严重不足； 新商圈裂变，形成苏宁、国美、五星三足鼎立的竞争态势。 近期市区写字楼供应量大，竞争激烈 低档商务楼对中小企业的分流 其它区域写字楼项目对客户的分流 城市中心区价格较高 项目规模较大，资金需求大　 我们的契机 产品预期 A座：5-22层，中小面积纯写字楼 产品及配套建议 　写字楼 1、精装修写字楼入口大堂，以提升项目形象； 2、采用分户VRV空调，达到50立方米/人·小时 3、写字楼交付标准：简装修 单身公寓 1、精装修单身公寓入口大堂，提升项目档次； 2、单身公寓交付标准：精装修，赠送部分家电用品 软件服务建议 24hr商务服务： 　　　　　24小时热水、24小时电梯、 　　　　　24小时保安、24小时消防报警 　　　　　24小时秘书值班服务（订票、接听电话、传真复印等） 酒店式管家服务： 电话定餐服务、家政服务、清洁服务、 安装维修服务、自助自行车、自助洗衣房、 自助电影院、自助厨房、自助聚会吧　 我们就是 现代服务业的＂孵化器＂ 写字楼加权均价评估体系 写字楼价格权重比较 城开大厦均价评估表（单位:元/㎡）　 单身公寓均价评估 项目开盘均价 销售时间安排 阶段销售总额示意图 整体营销策略及营销阶段划分 第一阶段：市场预热期 时间安排：2005年10月－2005年12月，计2个月 工作内容： 　　　　　　　　1、销售人员进驻售楼处； 　　　　　　　　2、商业、配套物业的招商工作准备； 　　　　　　　　3、单身公寓客户蓄水； 　　　　　　　　4、写字楼重点客户资料的收集工作； 　　　　　　　　5、2005年12月，单身公寓开盘 人员安排：项目招商小组、营业组、大客户部。 第二阶段：销售导入期　 时间安排：2006年1月－2006年5月，计5个月 工作内容： 　　　　　　　　1、2005年5月，写字楼开盘 　　　　　　　　2、商业、配套物业的招商工作全面展开； 工作目标： 　　　　　　　　1、单身公寓销售率达40%； 　　　　　　　　2、裙楼商业、配套物业的招商工作基本敲定。　 第三阶段：销售强销期　 时间安排：2006年6月－2006年12月，计7个月 工作内容： 　　　　1、2005年10月，裙楼开业活动； 　　　　2、写字楼销售 　　　　3、单身公寓销售 工作目标： 　　　　1、2006年6月，裙楼招商完成95%； 　　　　2、单身公寓销售工作结束； 　　　　3、写字楼销售60%　 第四阶段：销售续销期　 时间安排：2007年1月－2007年12月，计12个月 工作内容： 　　　　　　　　写字楼尾房销售； 工作目标： 　　　　　　　　07年12月底，写字楼销售工作结束 城开大厦推广策略 城开大厦是一个典型的城市中心经济综合体，是城市形象、城市文化、经济运作效率的重要表征。 推广分案名建议 城开中心具有的4大特质市中心·纯办公·纯公寓·　综合体城开中心是CENTRE　BUILDING概念提炼：双纯　CENTRE