亿丰大厦项目提案 (yifeng dashaxiangmu ti an) 20080721 理解甲方—目标沟通 价格：立足于实现小项目经济效益最大化 价值：通过亿丰大厦的滚动开发实现现金流量的平衡并强调现金流量投资回报的能力； 品牌；通过亿丰大厦的操作塑造一定的开发商品牌，形成品牌延续性 时间：在保证效益最大化前提下的短平快操作 项目分析及定位 市场概要 竞争体系构建 纲要 营销实施 昌旺达优势资源 第一篇：市场概要 城市特性 房地产市场 板块划分 区域板块分析 区域竞争对手分析 经济弱、资源强省的省会城市 城市支柱产业分散，经济总量基数小，发展速度较快，但绝对值不高 外地消费影响和左右本地市场，市场不规范，海南旅游中转站，中心城市潜力挖掘不充分 Part1：市场概要|城市特性 Part1：市场概要|城市发展 Part1：市场概要|城市发展 海口市通过“中强、西拓、东优、南控”的发展策略实施将会实行新的组团式城市格局，摈弃了以往“摊大饼式”的发展状况，从而使中心城区的商务商贸文化居住功能更加突出; Part1：市场概要|房地产市场 市场特性 投资额与销售额逐年增长； 成交量成交价稳步增长； 岛外消费已超过当地市场60%的成交量，岛外消费仍有 很大的成长空间，但阶段性受政策影响较大； 整体楼价在全国省会城市中仍处较低水平； 项目开发水平参差不齐，市场运作不规范； 价格走势 Part1：市场概要|房地产市场 2005年至2007年商品房均价波动较为明显，主要是由海口市“停缓建”项目的逐渐消化 所致，但总体价格走势稳中有升 2007年岛内、岛外成交面积比例 Part1：市场概要|房地产市场 2006年新的宏观调控政策实施，岛外客户受影响较大，购房比例有所下降； 经过岛外消费群体近一年时间对国家调控政策的消化，2007年外销比例上半年再次上升，说明岛外消费是刚性需求，仍具有较大上升空间； 三亚岛外购房市场的爆发式增长刺激了海口房地产市场 Part1：市场概要|房地产市场 近期岛外购房特征 自2007年以来,岛外客户稳步上升，前往海南购房的外地人约占总购房人数的六成； 岛外购房以养生和投资出租“两用”的购房群体增多； 岛外购房客范围迅速扩大，覆盖了北京、上海、江浙一带、东北地区、山西、四川、新疆等国内各大城市区域，形成了一个无限广阔的岛外购房市场; 岛外客户在进行购房决策的过程中，主要受到岛内各种人脉关系或老客户的直接影响，口碑效应很重要； 从以岛外市场为主的热销楼盘来看，岛外客户尤其注重产品品质及配套服务，说明产品品质才是王道 Part1：市场概要|板块划分 按地域划分，海口房地产市场主要集中在九个板块； Part1：市场概要|板块划分 昌旺达·市场部 Part1：市场概要|板块划分 昌旺达·市场部 Part1：市场概要|片区规划 海口大英山新城市中心区西到龙昆南路、东到海府路，北接蓝天路及西沙路，南连红城湖。根据规划，该区域将形成“两轴、四心、四片”的功能结构，“两轴”即国兴大道形成的城市景观轴和规划区、南北中轴线形成的生态景观轴；“四心”即在规划区东北、东南、西南、西北4个区域分别形成商业金融服务中心；“四片”即位于规划区中心北侧的行政片，位于规划区中心东侧和西侧的两处商务片 大英山新城市中心区详细控制性规划 以上只是规划示意，最终规划以政府批文为主 “两轴” “四心” “四片”