中欣项目营销思路 第一部分------市场分析-项目分析 本案推导结构 本案市场分析- 市场概述 2004年，受国家宏观调控政策的影响，长沙市房地产开发投资增速有所回落，但是在旺盛的市场需求拉动下，房地产开发仍保持了较快增长，房地产市场供销两旺，商品房价格增幅较大，房地产业已成为拉动长沙经济不断发展的支柱产业。2005年随着二次调息及七部委意见的下达，全国房地产面临着进一步的调整。 1、市场处于稳步发展期 长沙市房地产开发增长速度减慢，目前处于稳步发展期： 2004年全市在建在售楼盘开发量与03年对比： 2、市场需求持续旺盛 2004年，长沙市共成交商品房38671套，成交面积450.22万平方米，成交金额99.17亿元，又创历史新高，分别比2003年同期增长44.69%、50.44%和57.03%，增幅较大，增速加快。随着居民收入水平的不断提高，居住品位的不断提升，消费者的购房需求还将有一个较大的上升空间。2004年长沙市商品房的销售均价为2738元/平方米，比去年上涨10.94%。其中商品住房销售均价为2391元/平方米，比去年上升了7.61%。由于商品房供应量减少与消费者旺盛的购房需求之间存在较大反差，导致2004年长沙市商品房价格涨幅较大。 3、房价走势基本平稳 4、大盘进代已经来临 随着长沙市政府迁住河西新址，阳光100、金牛山庄等一 批项目已进入实质性操作阶段。省政府的南迁同时也带 动南边楼市发展。目前奥林匹克花园也正在紧张的进行前 期准备工作 6、05年市场堪忧 宏观调控的大环境下，全国房地产面临新的挑战。 七部委意见下达，使众多消费者持币观望。 大盘时代来临，加速品质竞争，房地产面临洗牌。 土地的匮乏及建筑成本的增加造成房价攀升，易形成有价无市。 05年调控风波不断，对市场影响较大，开发商对后市不可期望太高。 7、 市场判断 住宅是永恒不变的开发主题，而开发什么样的住宅是客户需要的产品，是开发商重点考虑的问题。 市场需求仍然存在，但好产品才会有人接受。 第二部分本案项目分析- 基本情况 项目位于韶山路与长沙大道之间的次干道—友谊路南，属于长沙南城 雨花区。项目总用地约4万平方米，容积率约2.8，总建筑面积达到11万平 方米左右，项目规模不大，地形呈不规则地块，如何利用项目地势优势， 结合土地形状，创造最具竞争力的楼盘，还需要从产品着手。 韶山路是长沙南北主干道之一，北起八一路，南至汽车南 站，分为韶山北路，韶山中路，韶山南路三部分。 2003年，韶山路策划改造，韶山路沿线便开始是各自圈地，新旧 物业相间其中。2004年韶山路正式修建通车后， 南城地价一路标升，各个项目也逐步开始发展起来。项目虽然靠 近韶山南路，但仍离韶山南路有一定的距离。而友谊路将建成36 米的行车道，韶洲路将建设成56米的行车道，两相道路拉通后， 交通的便利，将使项目地块价值进一步得到提升。 道路状况 本项目属于湖南省府地产板块，位于韶山南路区域，沿韶山南路有铁道学院、中南林学院、市委党校、湖南女子大学、湖南中医学院药学院等高校，沿项目友谊路口，有井湾子家具城等商业。往南有红星大市场、雨花五金机电市场等专业市场，虽然各个专业市场开发时都有一定的住宅，但无论从其居住环境还是户型设计均有一定的缺陷所在。 沿途有华银园、上海城、星语林·名园等住宅小区在售，2005年还有大批住宅将项目开发，项目将面临残酷的竞争。 重点物业分布