2007中国房地产上市公司TOP10研究报告 （媒体首发稿） 中国房地产TOP10研究组 2007年6月1. 研究背景 由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究 机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”，自2003年开展中国房地产上市公司TOP10研 究以来，已连续进行了五年，引起了社会各界特别是投资者的广泛关注。 2006年，中国股市迎来了前所未有的“牛市”，上证指数和深圳成指全年分别上涨126.55% 和125.42%，地产指数（399200）上涨168.03%，涨幅超过大盘40个百分点以上。进入2007 年后，随着财富效应的逐步显现，证券市场得到了更多投资者的关注。截至5月28日，沪深 两市帐户总数突破1亿大关，上证指数收于4272.11点，累计上涨57.3%，地产指数收于 2027.55，累计上涨98.8%，再次成为此轮上涨行情的重要推动力。 针对证券市场的新形势，中国房地产TOP10研究组本着“公正、客观、准确和全面”的 原则，进一步完善了此次房地产上市公司研究的评价理论和方法体系，力求更准确地反映房 地产上市公司的市场表现和未来前景，为投资者提供全面、综合的评价结果。 2. 研究结果及分析 2.1. 房地产上市公司综合实力TOP10 研究组沿用了2003-2006年连续使用、客观性较强的《福布斯》500强评选标准，以总资 产、总市值、主营业务收入、利润总额四项指标对中国房地产上市公司进行综合实力评价。 如某公司总资产指标排第10位，则其总资产得分为10分，以此类推。对四项指标赋予相同 权重计算其综合得分，然后按照综合得分从小到大的顺序得出公司的综合实力排名。 2.1.1. 2007沪深房地产上市公司综合实力TOP10：行业和区域龙头受到市场重点关注，新 上市企业表现突出，资产注入和重组成上市公司综合实力上升的重要手段 表 1：2007沪深房地产上市公司综合实力TOP10 2007排名 股票代码 股票简称 1 000002 万科A 2 600048 保利地产 3 600663 陆家嘴 4 000024 招商地产 4 000402 金融街 6 601588 北辰实业 7 600383 金地集团 8 600675 中华企业9 600208 中宝股份 10 000046 泛海建设 万科继续占据综合实力榜首，新上市的保利地产占据第二，其次是在往年研究中表现突 出的陆家嘴、招商地产、金融街（并列第4），首只从H股回归A股的房地产公司北辰实业排 名第六。中宝股份、泛海建设因资产注入重组，综合实力大幅上升，分列第9和第10位。 图 1：2007沪深房地产上市公司综合实力TOP10总资产及市值1 485 165 123 142 112 147 107 75 73 73 675 238 259 176 162 152 178 123 75 113 0200400600800 万科A 保利地产 陆家嘴 招商地产 金融街 北辰实业 金地集团 中华企业 中宝股份 泛海建设 （亿元） 总资产 总市值 2006年，上证指数和深圳成指分别上涨126.55%和125.42%，地产股更是成为此轮上升行 情的领涨板块，2006年最后一个交易日，地产指数收于1008.39，全年累计上涨168.03%，超 过同期大盘整体涨幅40个百分点。综合实力TOP10企业的市场表现尤为突出：其中的行业龙 头——以万科、保利地产、招商地产、金地集团为代表——凭借优良的持续增长能力、有序 的跨区域扩张和合理的土地储备，为短期内的高估值提供了可靠的长期消化能力；而区域龙 头——以北京的金融街和北辰实业、上海的陆家嘴和中华企业为代表——在特定区域有着其 它开发企业难以比拟的土地、资金及政府资源优势，业务特色和成长能力得到投资者关注与 认可，与行业龙头一并受到市场重点关注。 万科2006年末市值在达675亿元，同比上升321%，股价全年上涨263%（除权后，下同）。 与此同时，优质资产注入、并购重组等题材成为市场追捧热点。中宝股份和泛海建设完成资 产重组后，全年股价分别上涨达337.87%和714.01%，总市值更是分别大幅增长15.75倍和16.7 倍。 综合实力TOP10企业在资产和市值大幅增加的同时，经营业绩同样快速增长。2006年， TOP10企业共实现主营业务收入430亿元，同比增长48.8%，与去年TOP10企业相比增长52.4%；保利地产和北辰实业为2006新上市企业，全年市值增长率以最后一个交易日收盘价对上市首日收盘价的变 化计算。实现利润总额达98.9亿元，同比增长59.6%，与去年TOP10企业相比增长60.7%。 进入2007年后，房地产板块继续成为投资热点。截至2007年5月28日，地产指数收于 2027.55，累计上涨98.8%，超过同期上证指数涨幅40个百分点。万科总市值更是突破1200 亿，成为沪深股市首家市值突破千亿的房地产企业。同期陆家嘴、中华企业增幅分别达120.9% 和175.7%，在整个房地产板块位居前列。 2.1.2. 2007中国大陆在港上市房地产公司综合实力TOP10：资产规模和经营业绩增长明显， 新上市企业表现更为突出 表 2：2007中国大陆在港上市房地产公司综合实力TOP10 排名 股票代码 股票简称 1 00688 中国海外发展 2 00813 世茂房地产 3 00754 合生创展 4 02777 富力地产 5 00272 瑞安房地产 6 01109 华润置地 7 03383 雅居乐地产 7 03900 绿城中国 9 00917 新世界中国 10 02337 上海复地 中国海外发展仍位列中国大陆在港上市房地产公司综合实力TOP10榜首。新上市公司表 现突出，分别是排在第二位的世茂房地产（2006年7月上市，募集资金37.2亿港元）、第五 位的瑞安房地产（2006年10月上市，募集资金约62亿港元）和第七位的绿城中国（并列第 7，2006年7月上市，募集资金约29亿港元，并于11月发行价值31.2亿港元的七年期高息 票据）。其它表现优秀的企业还有合生创展、富力地产、华润置地等。 图2：2007中国大陆在港上市房地产公司综合实力TOP10总资产及市值2部分企业（如富力地产）在香港公开发行的股份仅为其总股本的一部分，按香港联交所计算规则，此处仅以 在港公开发行股份数计算企业市值。