经理人世界 总体规划 标志性景观广场 车行线 步行商业 建议建筑的西侧和南侧以人流线为主。 户型建议 本案一共12种户型，12种产品的形式适合多种客户群体，下面单从普通建筑使用功能上提出几点建议。 B2户型： 门口布置卧室，使得生活流线、会客流线、家务流线交叉。影响生活品质。 建议牺牲朝南的竖厅，整个格局像B3户型布局． 内外分区不明确 内外分区明确 公共空间 相对私密空间 B1户型： 在整体布局合理的情况下，我们建议在户型合理性下工夫。 １０——１２平方米：一个满足基本“卧”功能的卧室。 基本指标：宽３米，深３．３米，使用面积至少１０平方米。 １４平方米：一个可以看电视的卧室 好用指标：宽３．６米，深３．９米，使用面积１４平方米。 ２０平方米：一个可以“分居”的卧室舒适指标：宽３．９米，深４．８米，面积２０平方米。 建议：卧室作到功能型和舒适型相结合，而不是两个标准型卧室．同时也减少过道的浪费面积． 高品位户型建议： 十三层借助大露台打造楼王形象。 在十三层大露台强力户型的基础上，建议十四层和十五做成跃层。 路网设计要点考虑 车行道因为紧紧环绕住宅楼群，应考虑多用绿植隔离灰尘和噪音。 本案因受地块狭小限制，应充分利用现有地形造景，建议对车库出入口进行景观化处理。 立面支持 立面不是呆板的落地玻璃的空间划分，而是在空间上和材质上，有丰富的变化，从使用角度和感官角度给人们强有力的视觉冲击。 建议追求可识别性和差异性。 建议立面色彩采用北京特有的灰色，稳重大方，配以原木色的百叶显得亲切宜人。同时设计了采用中国红的为基调的立面，便于甲方选择。 空中花园支持 为了提高项目品质，制造有效卖点，可考虑进行屋顶绿化处理（如2层和8层楼顶）。 空中花园设想一: 若不考虑计入绿化率，则空中花园应该以塑造景观小品来营造花园主题。 设计思路： 充分运用原有结构, 以轻质土和陶粒透水层来降低楼板载重与防水负荷,用观花,观果等小型苗木营造花园氛围,满足抗风,采光,补水,保湿,降噪等多方面技术要求。 空中花园设想二: 在打造空中花园的同时，我们还应兼顾到同层其他住户的私密性问题，设计时应该将空间设计为半开放式，可以运用大量的木网片，既保证了其私密性，又兼顾了其通透性。 空中花园设想三: 商业2层的楼顶，还可设立景观式主题餐厅来提升商业人气，建立区域标志性形象。 季节考虑： 夏季经营，其余季节可设为公共休闲区。 商业支持 商业部分产品概况 时代的… 代表一种生活态度，是一种跳跃的、亮丽的审美标准及 生活方式。 主题定位 新都市座标… 涿州快速化发展的新城市主义标志 复合的… 多种消费体验汇聚之地，满足小城雅士的悠闲生活需求。 新城市主义者… 消费最全面的当代生活追随者，他们购物、餐饮、休闲娱乐各项支出基本均衡，在单纯卖场竞争力不强的前提下，综合的业态结构将会营造一个适合当代人消费的场所，树立自成一体具有涿州时代标志的主题经营定位。 导入业态建议 零售连锁卖场 苏宁电器 华联超市 品 牌 专 营 店 道吉运动城 ESPRIT 休闲餐饮品牌连锁 上岛咖啡 仙踪林 金融及商务配套 建设银行 商务中心 复合式健身会所 浩沙健身 S P A A类 大型主力店 主力店进驻商场首选的位置为整个项目人流最旺的位置，也就是商业价值最高的位置。 B类品牌店 通过A类的人流拉动作用，形成品牌围合的中心商业人流。 同时，C区规划的配套服务区既满足公寓配套的需要，又能对外经营，满足了经营独立的要求。 C类金融及商务配套 商业配套的不可或缺的基础资源 D类休闲餐饮 主题型经营，品牌路线，满足消费者购物休闲餐饮的需求。同时，所处位置昭示性强，对外形象的推广有利于吸引人流。 业态组合建议 外部设计建议 1）外立面要有商业特质的表现 3）增加夜间楼宇照明 2）外部形象统一下的渲染需求 布局分割建议 1、铺位分割要点 铺位划分的科学合理与否，不仅仅是体现商品组合的丰富多样，它还必须考虑到经营商家的实用性与合理性，同时也更要兼顾到独立铺位与整体商业的协调性与互动性。 2、面积按定位和消费能力划分 根据整个商业项目定位划分商铺的面积的同时，根据市场对商铺总价的接受程度来划分； 科学合理的铺位划分商业项目经营者利润合理化的有力保障。 经营方式的选择 1、出售商铺产权和经营权 达到利润现实化；现今通行的做法是租售并举，地产商为了寻找主力商家入驻，以求稳定的租金回报，因此采取了降低置业门槛，以化解不利于分割销售的商业面积消化的难题。 2、出租 收益率和回款速度并不理想，受市场需求因素影响较大. 3、自营 要求开发商具有商业运营经验及资源，而且只依赖自身的经营能力而生存，相对风险较高，回报率不够稳定，存在较大的市场风险。 我司建议采用出售商铺产权和经营权模式。以迅速回款降低市场风险为目标，以具有竞争力的价格迅速切入市场，迅速消化，达到产品变现的获利目的。