产品策略调查研究报告

海南海航恒实房地产开发有限公司
营销策划部

第一部分调查设计与组织实施
一、调查设计
（一）调查目的
1、通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解三亚市房地产市场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及其对产品和价格的取向，对项目的现有规划提出建设性建议，合理规划二期项目地块，明确项目定位，较准确的发挥地块环境特质和经济指标，开发出为市场所接受的产品，实现项目投资效益回报的最大化。

2、根据对项目的定位、规划、市场前景的调查研究分析，对后续营销推广策略提供有力支持。

（二）调查内容

1、对三市宏观环境的调查
（1）宏观经济及市政规划
（2）三亚房地产现状

2、需求市场调查
内置业意向
购买偏好（地段、价位、户型与结构、面积、建筑风格设计、装修档次、配套设施重要性）
购买决策（决策参与、决策影响因素、信息渠道的重要性排序）
购买行为（价格支付能力、对物业配套的需求、购买人群）

（三）调查方法
1、宏观调查
房管、土地、规划等相关部门访谈
报刊文献资料收集与分析
2、项目自身情况调查
有关人员访谈
相关资料收集整理
3、需求市场调查
专项访谈问卷（40人次）
电话主体问卷（15次）

第二部分调查数据资料汇总与分析
三亚市宏观环境调查
（一）、 三亚旅游增长带动地产复苏
三亚市旅游业每年以24％的幅度增长,带动房地产业复苏;
旅游收入占全市GDP的70％左右;
三亚市房地产的投资占到GDP的10%以上;
近三年来三亚市房地产的需求量以每年30%的速度增长;
有80%的购房者都来自岛外。

（二）、控制项目开发建设,提高销售速度
尽管房地产业已成为三亚的主导产业之一,但当地官方并不盲目追求发展速度,提出了稳健发展的思路。要对房地产业进行整体规划,提高项目的审批门槛,适度控制非农用地的供给,继续实行适度发展；
成片开发的政策,杜绝开发小而散的楼盘,着重发展休闲度假型的旅游房地产。同时,兼顾市民改善住房条件需要,努力提高居民的住房质量。

（三）、控制小型开发企业,主攻大型社区
三亚市政府转变了招商引资的理念,将“招商引资”变为“招商选资”。也就是说,今后那些小型的房产公司进入三亚的门槛将越来越高,难度将越来越大。

三亚官方倡导的房地产业的另一发展思路是:鼓励大型社区发展。省委常委/三亚市委书记于迅表示,三亚房地产要着重放在成片开发上,争取年内出现一些大型的商住区。

目前有主要:临春山水国际度假村/时代海岸/三亚湾新城/凤凰国际水城/阳光海岸/月川新城区等,均具备这样的条件。

（四）、三亚房地产市场的七大特征