古城阆中位于四川省东北部、嘉陵江中游。她东枕巴山、西倚剑门、雄峙川北，阆中物华天宝，历史文化厚重，是国家级历史文化名城。阆中幅员面积1878平方公里。 辖71个乡镇，3个城区街道办事处。总人口86万，城镇人口23万，城区人口约15万。

阆中按照“保护古城区、控制老城区、建设新城区”的思路，集中力量建设七里新区，行政事业单位和大中型企业南移，在五年之内，包括古城在内的所有老城区一律停止建设开发。为了加速阆中城市化进程，完善城市功能，为保护古城留下足够的空间，阆中市从2006年9月开始将实现“一年一平方公里，五年五平方公里”的建设目标。加快七里新区和工业园区建设进度，力争五年时间再造一个新阆中。

本项目的区位恰好处于这个特殊的地理环境之中，项目规模适中，地块位置是市场未来的热点——新城区与老城区的交汇处，具有较好的物升值潜力。第二节：项目SWOT分析一、优势S1、自然环境本项目地处七里大道、连接嘉陵江二桥，是市老城入新城的入口，拥有浓厚的大佛寺生态公园人文及自然资源。其位于新城上风位置，地势开阔，周边无遮拦，周边自然环境良好，四季分明，气候宜人，雨量充沛，无污染源，空气质量佳。2、交通环境本项目位于七里大道、又与二桥相连，来往有1路、南充、成都、途经此地通往外界的重要交通口，加强了本市于与周边各城镇之间的交流。二、劣势W1、城市配套虽然本项目具有良好人文环境资源，但是七里新区发展尚不成熟，因此，本项目周边还处于“处女地”阶段，缺乏相应的城市配套设施，导致本项目缺乏居住氛围，市民对本地块缺乏“认同感”。2、项目问题本项目两方受山的夹击，外加地块尚未施工，消费观望，竞争对手的积压，为本项目销售增加了难度。3、交通状况虽然地处城市交通口，但市内公共交通配套不足，导致了居民往市内工作、生活的不便。三、机会点O1、政府规划开发利好因素市政府提出将大力新区建设。这一利好因素必然会刺激项目周边经济的发展，带动房地产市场的升温，影响住房消费升温。2、地理区位优势目前阆中市房地产市场不成熟，但其地理区位的优势必然会赢得较大的发展趋势。因此，此时介入阆中市地产市场，以超前的决策意识，以科学的态度研究“供给----需求，便可以抢占先机。3、客户资源充足多年来房地产市场的发展滞后，老城一而在的改造，市场供应的产品难以满足城市人口日益扩张的住房需求，为开发新物业的供求积累了大量的客户资源。4、外来房产企业的入住提高了本地的知名度外来房地产企业纷纷进入阆中市，上海、重庆、成都等地产公司的进入，进一步激化了本市房地产市场的竞争。无疑在本市原有知名度的基础上，增加世人关注和青睐的焦点，为本项目开发提供了又一利好因素。5、新区建设汇聚了人气新区建设开发浪潮，随着城市知名度的提升，区位优势必然会快速发展而带来人气的上升，而本项目开发周期估计完全可以“借势造势”，为增加项目开发的安全性打下良好的基础。四、风险T1、市场因素从目前本市的房地产市场看，项目竞争同质化严重，已引起许多开发商的重视，按我们的开发周期测算，一旦这些开发商都清晰地认识到产品“差异性”的重要性或迅速模仿。那时，本项目还是具有一定市场竞争的风险性。2、自身因素本项目如果在开发过程中不能有效的把握形象----品牌战略，进行广告宣传，销售的风险性和困难度是显而易见的。五、综合分析从市场调研结果分析、本项目的优劣势比较，机会和风险并存。唯一的办法就是尊重市场、适应市场，顺应消费者的心愿，整合与项目有关的各种要素，运用智慧，创造出具有超前性、差异性、引导性、适用性的产品，以合理的成本、利润，达到科学的“投入产出比”，追求产品供给----需求的完善性，使项目达到预期的市场期望值。

第二章定位策略第一节定位要素分析1、区位利好因素分析本项目顺应这一市场的变化，在大打旅游资源的阆中，打出“时尚住宅”的招牌。来填补阆中房地产市场空白，以田园山水的自然风光资源、政策利好的开发因素及历史人文资源为强势卖点，并以具有“新生活＋新人居”的双重魅力来吸引消费者，对开发商来讲，投资回报的风险将会大大降低，对消费者而言，产品的附加值已大于产品本身，提升了商品的“功能价格比”，这样也符合经济学的需求----供给理论。第二节项目定位定位原则：适应市场、创造差异性定位：时尚住宅----绿色家园绿野与住宅的对话绿色细胞组织----生态环境最重要的元素是绿和水民风·自然·人回到自然，在那里安家因为接近自然就接近了快乐的本源绿色家园宇宙是物质的，在时空的长河中，宇宙万物不断地变化着，物质的空间同样具有变化性、流动性和连续性，推动这个变化的动力也是其内在的矛盾，阴阳、日月、动静、虚实、高低等等均是一个矛盾体，但是，在某一段时空中，矛盾的双方又是相互依存的，形成一个完整的形象。本项目规划遵循“天人合一”的自然规律及“以人为本”的消费理论，以优美的自然环境和现代化的配套设施服务于消费者，共同构筑世外山水园林、画中精品住宅，以中国传统文化为根，创建人、自然、建筑于一体的和谐生态居住环境。它具有绿化、休闲、交往三重功能，是人与人交往、人与自然对话的场所。论语云：“里仁为美”。里：居住区。仁：人情味。“里”在现代人的理解中不单是居住区，还包括居住区的周边环境，“仁”的“人情味”包括两个方面：首先居所应具有私密性（对个人而言）；其次应具有开放性（对小区的共享空间而言）。产品定位定位原则：突出个性、创造差异性定位：“纯生态型园林式住宅”之典范集本市人文资源与现代高科技手段、现代材料相融合，开发出立体、三度空间的生态住宅商品。一、居住环境的一度空间一度空间，属消费者个人的私密空间，单元户内空间，合理的空间布局，良好的通风采光，业主可享受到最好的户型结构，并且可以根据自身需求营造自己所需要的一度空间，体会高科技带来的幸福感。二、居住环境的二度空间二度空间，指开发商“以人为本”营造的小区空间，具有科学的划分领域空间、组织空间的序列。遵循人的行为轨迹，安排建筑群体。充分利用土地，布置公共绿化，营造观赏景点，提高生活环境质量及亲密邻里关系。保障环境质量，合理分配建筑密度。独特的小区形象，满足业主精神需求。三、居住环境的三度空间三度空间，指小区周边可借用的自然环境，如江景、山景、水景，甚至都市风光也是住宅小区的一道风景线。本项目具有得天独厚的自然环境优势，并利用七里大道交通要道，为业主的出入带来便利，使小区与外界的交流更加通畅，还可以利用该大道树立自我形象。小区内的绿化空间，都是小区可借用的宝贵财富，是营造小区绿化的重要资源。小区后方散布着大佛寺生态公园，对项目居住来讲都是不可多得的天然资源。由一、二、三度空间构成了“纯生态型园林式住宅”产品的成功要素，也形成了“朝阳花园”居住+投资的独特个性，并创造了产品差异性，使产品更具有竞争力，为开发商达到未来市场期望值提供保障。

四、产品档次定位可行性本项目的档次定位为“阆中城市新贵追求的高尚住宅”，而不是“好宅”。其概念包含了小区的规划合理性、户型结构的实用性，单体外立面的美观性等，不只是高档材料的堆积，而是要美观漂亮。在同等建造成本的基础上，设计出时尚前卫的、富有创意的单体及园林。更重要的是户型结构的合理性、实用性及各种生活设施的配置。例如：安全设施系统、运动休闲中心、公共活动空间等充满人情味的居住环境。第三节产品文化定位定位原则：讲究个性，追求共性，提升产品附加值。定位：人与自然环境相融合----绿野与住宅的对话东方文化与西方文化相融合传统与现代相融合。第四节产品形象定位定位原则：提升企业品牌形象以及产品（物业）的知名度、美誉度、社会认知度。定位：现代都市新贵的“风雅逸境”----显示身份的名片产品形象定位不是开发商为自己产品随心所欲的定一个什么形象，而是顺应消费趋势、消费心理、消费追求、向往的，在消费者“心里”的定位。在消费者心里树立起的产品形象，让消费者喜欢、认同并追求，并与消费者自己身份相匹配，使住在该小区的业主，有一张尊贵的“名片”。第五节商业配套的综合定位建议定位原则：提升项目综合素质，体现开发商“以人为本”的服务理念定位：以服务小区业主为主，服务社会为辅网点规划建议本项目商业服务配套，如果单纯为小区业主服务，根据小区规模和居住位置，会出现购买力资源不足，而造成商铺经营者“无利可图”，影响经营者放弃经营或经营质量下降的负面结果。唯一的办法就是要把商业纳入小区整体规划，从根本上解决由于商业经营带来的小区管理混乱的局面。达到“以服务小区业主为主”的原则，并将服务面向社会，来弥补因购买力资源不足造成的经营者“落荒而逃”的不良后果。本项目商业配套，由于地段位置和小区规模等因素。适合小开间商铺。可由买主出租或自行经营。第六节住宅产品定位构成分析一、住宅产品构成因素的“核心产品”----核心产品是由产品的基本功能组成。“形式产品”----形式产品是由与核心产品不可分割的部分所带来的附加值。“延伸产品”----延伸产品是由产品质量、形象、物业管理等带来的产品品牌与开发商品牌形象。二、核心产品----产品的基本功能本项目的市场定位是以“新生活＋新人居”为市场主导，引导城市新贵的消费心理。“住宅”，不言而喻就是居家，本项目的“住宅”概念已打破了传统“家，仅仅是睡觉的地方”的观念。因此，无论是户型、外形、环境等都要满足这要求。（一）平面布局本小区规划的主力户型以60M2-120M2的中等户型面积为主导，
（二）户型特点各功能区间分布合理，动与静，洁与污，共享空间与私密空间严格区分开来，互不干扰。1、卧室空间卧室是套房内最基本的空间，主要功能是睡眠、休息，配置衣帽间，。为实现动静功能的良好分区，卧室要避