21世纪不动产上海区域
2005年10月

前言 3

第一章虹口区投资环境分析 4

第二章 办公楼市场分析 11

第三章区域商业市场分析 26

第四章 项目分析 42

第五章产品定位以及建筑规划功能和推广建议 47

第六章商业项目改造建议 67

第七章综合娱乐商务楼建议 81

第八章物业经营管理建议 101

前言
也许，对于营销策划而言，市场在于发现。我们必须以自己的敏锐和执著，发现市场的机遇率，发现市场的创造空间。

市场的真实性、机遇率和创造空间，是我们论证和塑造一个开发项目的关键。我们不能忽视市场的真实性，我们更不能轻视市场的机遇率，我们更需要把握市场的创造空间。

对于杨树浦路61号项目的调查分析，我们的分析判断可能不会太周全，但基本的判断肯定是有价值的。

第一章虹口区投资环境分析
区域概况：
虹口，因虹口港而得名，位于上海市中心城区东北部，南连黄浦江、苏州河交汇处，与浦东新区、黄浦区隔水相望，是上海中央商务区组成部分之一，西与闸北区相连，东北与杨浦、宝山区接壤，是两区通向市中心的必经之途。全区面积23.48平方公里，2003年末户籍人口79.1万人，辖9个街道1个镇。区内交通便捷，内环线横贯区域中部，轨道3号线（轻轨明珠线）、地铁M8线等穿越区境，公交线路四通八达，正在建设中的虹口足球场综合交通枢纽将成为上海东北部最大的地铁和公交换乘中心。社会事业繁荣。鲁迅公园、鲁迅纪念馆以及矛盾、丁玲等一批文化名人故居坐落虹口，多伦路文化名人街享誉，是上海市唯一获得“全国文化模范区”称号的区；区内有上海外国语大学、上海财经大学等著名高校，复兴高级中学、华东师大一附中、鲁迅中学等重点中学及南湖职校久负盛名。医疗卫生资源丰富，有上海市第一人民医院、岳阳医院、中西医结合医院、海军411医院等著名医院。虹口足球场是全国第一个专业足球场，区里培养输送的运动员、教练员在国内外各种体育赛事上为国家、为上海争得了荣誉。2002年以来，区委区政府抓住黄浦江两岸综合开发的历史机遇，乘势而上，做出了“突出重点、发展两翼”的战略部署，坚持高起点规划，高标准建设，全面推进北外滩地区开发和四川北路新一轮改造。在新的历史时期，全区牢固树立和认真落实科学发展观，紧紧抓住发展第一要务，坚持以两翼开发为重点，以结构调整为主线，坚持以人为本，积极推进科教兴区，加强三个文明建设，促进经济社会全面、