目录 本期关注：上市房企谋发展积极应对宏观调控1 物权法草案通过 物业税呼之欲出4 央行2007年首度加息 抑制经济过热6 北京区域市场 市场动态：北京市场双月资讯·10 北京住宅市场新盘分析2007年3-4月·24 专题研究：城市豪宅制造（1）29 房款今起监管，房产交易福音··30 小户型火爆源于4大优势32 央行加息旨在抑制投资，揭开2007房产调控序幕··34 政府“资金监管”出台呈现四大亮点··37 天津区域市场 本期关注：天津站的风云变迁40 浅谈会展业在中国的发展45 市场动态：河东区房地产市场分析··47 空港住宅市场分析50 2007年第二期房地产广告分析·51 专题研究：从天津酒店分布看天津发展趋势57 天津外环商业投资浅析··60 山东区域市场 市场动态：一季度济南楼市报纸广告分析··62 一季度济南土地市场分析68 一季度济南住宅市场分析77 一季度青岛楼市报纸广告分析··82 一季度青岛土地市场分析85 一季度青岛住宅市场分析89 河北区域市场 市场动态：2007年1-4月份石家庄报纸广告分析·92 2007年3-4月石家庄市住宅市场新盘分析97 专题研究：房地产开发企业融资新渠道探析·102 河南区域市场 市场动态：河南主要报纸广告1-2月统计104 专题研究：价格策略如何合理运用110 商品房价格过高的成因分析··112 小户型分析·116上市房企谋发展积极应对宏观调控 文/中原（中国）地产研究中心 2007年初，房地产调控“紧箍咒”依旧长念，土地增值税的清算、物业税的积极筹备以及基准利率的再次上调， 无一不再次收紧开发商资金链。为谋求发展，应对宏观调控，大型房地产上市公司最近都有较大动作：保利地产2007 年度拟增发A股募集资金134亿用于投资公司九个房地产项目；香港上市的上海复地拟发行A股筹资用于地产项 目；万科收购浙江南都余下20％股权后，又以10.05亿元的价格获得杭州钢铁集团下属之富春有限公司的股权包…… 一、近期政策回顾 2007年房地产调控的主基调依然是从严从紧，调整住房结构、稳定住房价格是两大重点。2007年初直接对开 发商影响较大的政策主要如下： 表1：房地产相关政策 政策名称 颁布时间 实施时间 发布单位 影响 《关于房地产开发企 业土地增值税清算管 理有关问题的通知》 2007-1-16—— 国税局 明确房地产企业土地增值税进行清算式缴纳的 适用范围，扭转以“预征”为主的土地增值税缴 纳现状，标志着房地产开发迎来土地增值税“清 算”时代。 《中华人民共和国物 权法》 2007-3-162007-10-1 —— 两会通过的《物权法》是一部规范财产关系的基 本法律。其中可能实施的物业税、预售款管理将 对房地产开发行业形成一定的冲击。 基准利率调整 2007-3-182007-3-18 中国人民银行 金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分 点，由现行的2.52％提高到2.79％；一年期贷款 基准利率上调0.27个百分点，由现行的6.12％ 提高到6.39％；其他各档次存贷款基准利率也相 应调整。 土地增值税的清算将严重挤占开发商的利润，开发商的利润率将大幅下降，资金链亦将受到严重考验。物业税 的筹划虽然不是直接影响开发商的资金链，但此项税收的开征对房地产开发企业的间接影响是巨大的，在此不再赘 述。银行的再次加息虽然不像前几次影响那么大，但依然增加了房地产开发业的财务成本，造成资金吃紧的情况， 各大上市房企纷纷抛出诱人的巨额融资计划。 二、上市房企发展策略 策略一：增发新股 保利地产增发A股筹资134亿 保利地产（600048）准备增发不超过3.5亿股A股，增发募集资金主要用于投资公司9个房地产项目的开发， 分别是：广州金沙洲住宅项目、广州科学城P2\P3住宅项目、广州PZB1501项目、南海87/90住宅项目、北京保利小营住宅项目、上海保利嘉定菊园住宅项目、武汉保利野芷湖住宅项目、沈阳保利丁香湖住宅项目、重庆保利香 槟花园9个项目的开发。项目计划总投资134亿元。 据估计目前A股上市房地产企业贷款规模不少于800亿元，加息后将使所有上市房企的支出每年增加2亿元左 右。然而对已经上市的房企来说，它们对于这一影响已感觉微不足道，定向增发成为它们化解银根紧缩与土地、建 筑成本大幅上升的绝佳招数。 通常有增发意向的上市房企通过资本市场融得的资金，主要有三个用途： 一是缓解因宏观调控带来的经营压力。以ST昆百大、保利地产、大龙地产等为代表，增发募集资金均用于当前 项目开发，旨在缓解资金压力。 二是通过资本市场融资加大并购力度，在行业洗牌的过程中抢得先机。此类情形以万科为代表。宏观调控给整 个房地产行业带来了挑战，也给诸如万科这样的大型房地产企业创造了难得的机遇。万科并购南都，路基并购顺驰， 并购方无疑都成为最大受益者。 三是通过增发，收购大股东房地产资产，从而迅速做大市值，扩大业务规模。如：招商地产特定发行对象为公 司第一大股东招商局蛇口工业区有限公司。此次部分募集资金将向蛇口工业区及其下属企业购买其持有的深圳招商 房地产有限公司5%的股权、新时代广场写字楼和美伦公寓的土地使用权。ST环球定向增发10000万股，拟以1亿 元收购苏宁集团全资子公司吉林苏宁环球的全部股权，公司将成为集团公司房地产业务的主要载体。 策略二：H股回归 上海复地拟回归A股市场 香港上市的上海复地（2337.HK）发布公告称，其董事会拟向中国证监会及相关政府部门提出申请，发行每股 面值人民币0.20元的A股，并计划将这些A股于上海证券交易所上市。 随着A股市场的红火，香港上市的内地企业也在计划回归。随着内地市场IPO的开放，H股回归A股已经是 大势所趋。继北辰股份(0588.HK)回归A股后，香港上市的上海复地(2337.HK)也开始筹划内地A股上市。 与内地资本市场不同，香港上市公司在关于增发新股、配售股上限制更多、更严。这对于需要加强融资能力的 已在港上市的内地房地产企业来说，回归A股市场再融资的诱惑力显而易见。此外，A股发行可以扩大企业的股东 基础，还会为企业的房地产发展项目带来额外资金，继而进一步巩固企业在中国房地产市场的地位。 策略三：并购整合 万科10亿获得股权包 万科A（000002）在收购浙江南都余下20％股权后，又以10.05亿元的价格获得杭州钢铁集团下属之富春有 限公司的股权包。万科获得的股权包包括深圳富春东方（集团）有限公司70%的股权、万轩置业（深圳）有限公司 的70%的股权、南京恒邦房地产开发有限公司66.5%的股权、南京富春东方房地产开发有限公司21%的股权。