最新绵阳楼市市调
一：前言
2007年，绵阳房地产出现一大奇怪现象，时至5月，07年即将过去一半，而绵阳的房地产真正在动的楼盘并不多，大多数从06年延续下来的楼盘基本上都处于清盘的边缘，楼市看紧，城市中心由于受到土地供应量的限制，所以想热闹都难；城东目前的代表作品“芙蓉金城”正在加紧施工中，而兴发房产的“城东逸景”也在运动的边缘，其他的就没有更好的大盘在动了，而着两个楼盘等到开花结果的时候可能是今年下半年也可能是明年上半年； 城南处在开工边缘的有阳光·曼哈顿，处于运动状态的大盘只有江岸山景二期和鸿越·瑞櫊两个盘；城西大盘虽多，但多数是去年延续的产品，蓝澳岛、左岸丽舍、岷山·拾阶公馆等都处于清盘的边缘；城北的代表作小岛花园城（三期）在51开始接受咨询，中房·阳光水岸、花园星河湾（四期）等大盘也都在清盘的边缘；科创园片区主流大盘倍特·林郡、中华坊、和东辰·阳光清华都将在下半年问市。屈指可数的几个大盘都在下半年才真正溶入市场，下半年的房价估计会得到一个质的飞跃，稳步上升的同时也注定其明年的走向将是以大盘为主！
近期国内某网站发布了国内十大房价潜力城市排行榜，绵阳赫然在列。该排行的主要依据一是这些城市与现有的其他一线城市和相同城市房价形成较大的差距；二是从这些城市的现有地位和发展前景预测。末了，做出了一个均价达四千指日可待的结论。2006年，由于国六条的出台和政府的土地紧缩、城市修编等因素，使得绵阳的房地产市场出现了有史以来供不应求的现象，房价在下半年后开始大幅上升，“买房”变成了“抢房”，连空置房也得到了空前的消化。2006年绵阳的商品房住房的均价以2000元左右告终，较之上年上涨12%，而其中的多层住宅上涨22%，均达历史最高记录。 不平凡的2006年成为绵阳房价的拐点，市场的火热使开发商的热情高涨。随着国六条的影响渐弱，前期报规受阻项目在07年陆续上马，还有大量以往闲置土地也开始进入开发期，一夜间，绵阳又冒出众多的大盘和新开发商，当然在一季度乃至二季度，大量新项目都无法开始预售，因此还无法从一季度的情况来推断全年的价格走向，但从老百姓的行动判断，观望的心理的确是逐渐消散，大多数购房者坚信房价会继续上涨。从市场来看，一季度面世的楼盘，2000元/平米的住宅基本绝迹，普通多层的均价在2000元以上，电梯公寓的价格已突破3000元，别墅项目售价都在3000-5000元/平米。 影响房价变化的因素很多，当然首先来自供需状况。对于绵阳而言，年轻购房群体在不断扩大，尤其是未来三-五年，80后因结婚带来的购房需求将大幅增加，并且这样的群体购房会大多得到父母的资助，使买房变得较“轻而易举”；同时，以60-70年代的群体为主的以改善居住条件为目的的换房需求也将持续发展，尤其是低层洋房和别墅这类稀缺产品会被重点关注；再就是绵阳每年30%以上的外来购房者的需求。不用说，从需求而言，这房价自然是涨。第二，由于住房供应形态和结构的变化，绵阳城区五桥内和一环路内的住房目前基本已被电梯公寓取代，同时中小户型的增多将带来单价的上涨，因此价格按10%左右的年增长率计，2010年就可以达均价4000元，而多层和别墅的开发大多集中在城乡结合部和近郊，该类产品唯有突出品质才有竞争力，价格自然低不了，并且根据市场规律，作为占用土地资源较多的多层和别墅项目价格应该是超越电梯公寓的，这一点看看成都就知道了。第三、绵阳这个城市和房地产市场拥有独特的魅力和先天的优势；第四构筑百万人口大城市框架和建成四川省副中心的城市发展战略。第五、中国宜居城市--西部水城主体城市品牌的打造,包括绵江快道的建成,特别是正在实施和打造的“三江会客厅”。不仅会进一步提升绵阳城市的品味, 增加绵阳城市的魅力,而且也为改善居住环境提供了大量的土地资源。第六绵—成—峨城际铁路客运专线和成绵第二条高速公路以及绵—遂高速公路的规划建设,将吸引更多的人到绵阳投资兴业。

因此2007年，不论从政府规划设计还是从市场表现来看，绵阳房地产市场正面临前所未有的大好局面。从我市房地产市场的发展趋势来看，持续稳定健康发展仍然是绵阳房地产市场今后一个时期的主旋律。

二：主体2007年房地产业市场暨楼盘调查报告
1阳光。曼哈顿 --- 2007值得期待楼盘
一、 整体效果图

二、 项目及公司简介
1开发单位：四川恒业房地产开发有限公司
2物业类型：高层花园洋房 局部多层
3总占地面积：约80亩
4总建筑面积：约20万平方米
5容积率：3.63B
6绿地率：37.3%
7项目地址：绵阳市涪城区西河东路5号（丰谷酒厂原址）
8户型：四室两厅两卫双阳台（含一保姆房）、三室两厅两卫双阳台、二室一厅两卫一阳台（跃层）
9户数2000左右
10目前状态：已开工，正在咨询中，估计10月份开盘,采取入会方式，已经排号
11代理公司：无
12推盘时间：大约半年前
13卖点：高层与多层相结合的花园小洋房，与市购物中心一江之隔。修好桥后就更近便
14广告推广方式：报子，市内各公交车站牌，车身广告等，力度大
15广告语：舒适的、健康的、公园式的家
五分钟前我在享受城市繁华便捷，五分钟后回到舒适的，健康的，公园式的家。属于都市生活的我，以前每天上班至少要半小时车程，使我的时间更趋紧张，长期处于高度忙碌，许多机会更是悄悄溜走.....选择阳光.曼哈顿，坐拥繁华，退享清幽。更让我得意的是上下班、就医、购物、逛人民公园、送儿子上学只需5分钟，让我赢得更多的时间，使生活更加轻松。

16价格：起价大概3500均价大约3700
17主打户型：3室
18电话：2393888
三、项目风格及售楼部风格
阳光.曼哈顿由四川恒业房地产开发有限公司开发，项目由由17栋11--32层高层住宅和商业广场组成，总建筑面积20余万平方米，户型面积70-130余平方米（套内面积），户型有平层与跃层两种。其中有个80几个平方的跃层很特别，问的人一比较多，可是从专业角度看起来并不实用。阳光.曼哈顿以先进的设计理念支持，创未来之风格，筑就了极具超现代感的建筑群。体现了国际流行的“简约极致主义”与现代主义建筑思潮结合的典范。尤其是木黄色的售房部看起来时尚有简约，有种很大气高档的感觉。项目紧临安昌江，与百盛购物中心、人民公园遥相呼应，是目前绵阳中心城区规模较大，位置极佳的大型水岸高层社区项目与百盛购物中心之间已拟定跨江修建一座亲水步行观光廊桥。开发公司恒业是一家具有三级房地产开发资质等级，集房地产开发、建筑销售、建筑机械及设备租赁的为一体的经营实体。公司成立于2002年2月26日，注册资本金2398万元。

区位品质 / 位居绵阳中心地段，滨江而居，地理位置优势得天独厚，为居家置业上上之选。地段品质 / 紧邻城市主通道，直连市中心，出入方便快捷，周围各项生活配套设施完善，工作生活两全其美，改变居家品质一步到位。社区品质 / 高层电梯公寓，低容和谐、绿化率高，景观小品精致幽雅内容丰富，健康频道、蜿蜒小径、儿童乐园错落有致辞美仑美奂。户型吕质 / 户型面积70-130余平方米（套内面积），四室两厅两卫双阳台（含一保姆房）、三室两厅两卫双阳台、二室一厅两卫一阳台（跃层），精致户型，满足多种居家需求。

1、智能闪耀在每一个细节社区宽带网络 高速宽带接入户内的起居室和所有的卧室均有网络埠/户内设置小型交换机连接各埠社区公共安防系统社区数字化周界防越/视频监控系统/小区车辆出入IC卡管理/电子巡更系统家庭服务、报警系统微电子服务系统、社区物业管理中心设置计算监控制无线报警主机可视对讲系统
社区门口设置电子公告牌/中心绿地设置背景音乐设施有线电视系统 社区有线电视系统与绵阳市有线电视台连接、每个卧室均有设置终埠
2、挑高8.4米，首层架空，将自然景观引入精致的全装修大堂，高级的科技智能化全面呵护，满足多方面居住需求。星级物业，提供24小时的帖心大管家服务。智能化立体车库，享受一卡式泊车的便捷。3、质感建筑灰色外墙砖墙面，结合高档天然石材的运用，含蓄的彰显结构美学的内在力量，使得建筑外观更具质感。便捷的进口电梯设置，100米的建筑高度，以非风格调引领绵阳未来高尚居住流向。4、健康居家 180度全景落地窗，镶嵌双层中空玻璃，有效降低辐射和噪声。无菌厨房，充足的自然光照，守护您的健康。顺畅通风，随时为居室注入新鲜空气。5、活性空间 全框剪结构，让您的使用空间最大化。规整户型设计，将空间实用性与舒适性发挥到极致。

项目整体意境图及户型赏析
四、利与弊
紧临老茶树休闲区洞天公园等项目，与市中心购物广场和公园一江之隔。项目本身的户型也不错，社区规模大，有自己的风格定位，尤其是广告推广做的非常到位。这些优点都特别能够吸引消费者。同时如果他们承诺的与百盛之间的那个观光桥如果不修的话那么他们现在的房价对于那个地方无疑有点偏高。

五接待人员给我的感觉
由于我去市调的当天刚好是他们排好的日子，现场特别混乱，工作人员也特别忙，所以看不出来他们的接待服务任何，整个售房部风格现代及具异国风情，和项目的风格很相附，也提高了楼盘本身的档次，值得我们学习借鉴！

六图片赏析

A型

B型

C型

D型

E型

F1型

F2型

G1型