合肥市北阳江路与桐城路地块调研报告 2007年1月 安徽鑫苑公司 结论及建议 结论：1、本地块属转让项目，据了解，该公司尚 未签订土地出让合同。 2、需要并购该公司的股权。 3、该地块商业价值较高，按照160万/亩地 价该地块总投资约为56000万，按照住 宅均价4300元/平米总销售收入约为 72000万元，税后净利润率可达到12.8%。 建议：该地块应深入接触，并请集团相关中心派人协助谈判。 目录 1、项目概况 2、竞争性楼盘分析 3、项目定位 4、地块测算 项目概况 项目概述 规划条件 宗地位置 宗地四至 宗地周边的社区配套 项目周边环境 合肥北阳江路与桐城路交叉口地块项目概述 1、宗地位于合肥市包河区望江路南侧，桐城路西侧，北阳江路北侧,规划派河路东侧,紧邻北阳江路和桐城路,处于两路交叉口，南一环和南二环之间，区域优越，是合肥市的发展方向之一；距离我们手表厂项目非常近，距离主干道望江路有不到1Km的路程。 2、宗地周边道路条件较好，交通便利，路对面即为公交站，多路公交车可以到达合肥市市区。 4、宗地周边还有部分待改造的城中村，附近的生活配套齐全，整体环境一般。 3、宗地位于合肥的二环城区范围内周围商业、教育、医疗等配套设施比较完善，居住氛围较浓。另外，宗地东面隔桐城路相望是安徽经管学院，人文教育环境较优。 5、宗地隔北阳江路南面是一个大型的正在开发的社区，基本已经竣工。 宗地规划－条件要求比较苛刻 宗地规划要求： 1、160万元/亩（含契税，合楼面地价1023元/m2）； 2、多层住宅间距系数≧1.23(建筑高度小于18m)或1.26(建筑高度不小于18m)，高层住宅间距需做日照分析； 3、幼儿园按15m2/人设置（学生按3人/100人考虑）； 4、车位：住宅按1:1,商业按（0.8车位/100m2营业面积）； 5、沿街不得设置凸阳台，沿街建筑立面方案需单独报审。 高 新 开 发 区 政务新区 机场 滨湖新区 长江东 路 本案 2.7km 4km 4.6km 1.3km 合 作 化 南 路 地块在合肥的位置－位于包河区,南一环和南二环之间，具有一定的区位优势 北面是绿城用地，还未开始施工。 西至规划派河路 东 南紧临北阳江路，路南是大型正在建设社区 东紧邻桐城路，路东是安徽经管学院 西 北 南 项目概况—宗地四至（宗地北侧距城市主干道－望江路约1000米，中间间隔未开始施工的绿城用地） 宗地概貌，现在是菜地 周边配套/商业－生活、医疗、教育配套齐全，区域成熟度较高 本案 长江东 路 合 作 化 南 路 文 文 文 文 文 文 文 文 文 文 文 小学 中学 大学 医院 文 文 文 文 文 文 文 文 文 文 超市/商场 项目概况—项目周边配套现状 教育配套齐全： 六十一中、六十九中、卫岗中心小学、太湖路小学、铁四局中学等，教育配套齐全。 医疗配套齐全： 宗地附近有省立儿童医院、市三院等，十分方便 商业配套齐全： 宗地附近有合家福超市、好旺旺连锁超市、金江小商品市场、百大商业大厦等商场，小尾羊火锅、梦豪大酒店等各种档次的餐饮娱乐配套 文化、体育、娱乐设施配套： 宗地周边有金柜飚歌城、华东体育中心、百脑汇、雄风大型溜冰场等设施较全，但是档次一般 银行、邮局等生活配套： 宗地附近有农行、中行等，但是距离较远，略有不便 项目概况—项目周边环境 空气及污染状况： 宗地周边绿化一般，空气状况一般。 噪声污染： 宗地周边没有大型的工业厂房，噪声污染小，对本项目影响不大。 居住氛围及治安、危险源情况： 宗地周边小区众多，已经形成浓厚的居住氛围，周边配套能够满足业主的基本生活； 该区位于新的市政府附近，整体治安状况良好，没有易然、易爆等危险源和项目。 其它： 宗地周边有在建和即将竣工的商业建筑和住宅小区，将推动该片区的生活配套和商业 配套的完善。 竞争楼盘分析 楼盘位置图 在售住宅项目 合肥楼市分析 长江东 路 本案 合 作 化 南 路 宗地周边3km以内楼盘位置－3km内投放量66.6万m2，2km以内投放量为8.3万m2 柏林春天 多层/小高层/高层 3700 金地国际城 小高层/高层 4000（小户型4500） 万振逍遥园 多层/小高层/高层 3700 望湖苑 多层/高层 3700 田逸苑 小高层/高层 3700 仕嘉名苑 高层 3800 创景花园 高层 4300 城市天地 小高层/高层3700 绿地海顿公馆 高层 4000 望江路手表厂项目