晋江市场分析
晋江概况
地理位置：地处闽东南沿海，东频台湾海峡，与金门、台湾隔海相望
行政区划：1992年撤县建市，辖13个镇，6个街道办事处、385个行政村，陆域面积649平方公里，海域面积6345平方公里，海岸线长110公里。

人口：总人口102万，旅外侨胞，港澳台同胞220多万，号称海内外300万晋江人。

主要产业：纺织服装、陶瓷建材、制鞋塑料玩具、食品饮料。

晋江四镇消费力
04年晋江人均GDP超过4万元RMB，经济处于一个较高的水平。

人口（万人）
陆地面积（KM2）
海岸线（KM）
镇区规划面积（KM2）
国内生产总值（亿元）

龙湖镇
8.53
63.97.8
15.52

深沪镇
4.91
33.465.55
19.44

英林镇
4.46
29.8
6.2
7.3
21.24

金井镇
5.65
56.7
26.5

总结
4万多平米的新推出商业，意味着辐射力不能单纯在城镇层面寻求解决方案。

晋南的四镇总人口为22.5万人，而目前晋南片区还没有一个综合性的大型商业区，这表明了四镇二十多万人口，足可以消化滨海4万多平米的商业面积。（立论依据不足，对辐射力及商圈应进一步说明）
金井商业市场分析
2.1商业街
作为镇区商业街，商业业态分布杂乱，缺乏有效的科学规划，从微观上看，商业街大多为独立店面，各家各户独立经营，并未考虑店面业态的统一以及商业街区域未来的保值、增值；从宏观来看，金井商业街业态分布大致分为以下几种：
餐饮：①本地小吃，沙县，租金1500-1800元/月；②餐厅、饭馆，租金2200元/月；
便利店：服务于镇区居民，租金1600-1800元/月；
手机店：租金1500-1800元/月；
茶叶店：租金2000元/月；
机修店：租金1600元/月；
店面出租形式按间租赁，一般不以平方数计算。

其次，店面面积及层高配比：，店面面积30-100㎡（多间），层高5.5m，可隔成两层使用，提高空间利用率，但其店面与二楼住家直接相通，存在一定安全隐患。从这个方面看，金井商业街仍处在农村商业模式。

2.2商业百货——浪潮百货
浪潮作为金井唯一的百货商场，正逐步的向城市化商业百货发展，但其自身的局限性：
1、总层数三层，总建筑面积只有5000㎡，摊位发展空间被限制；
2、车位方面：自身没有设地下停车位和地面停车位，单靠大门前的车位（市政配套）且数量有限，不能满足停车要求；
3、配套设施不完善，电动手扶梯只上而无下，显然与城市百货存在硬件上的差距；
4、楼层经营规划：商场缺乏知名品牌，且由于面积本身的局限，使其在商场的经营规划上缺少科学的划分，功能分区不明显。

5、因此，浪潮百货的影响仅局限于金井本镇，客源上存在滞后，发展速度缓慢。

浪潮百货
经营方式：
统一经营

车位：
地上仅有摩托车车位，百货门前车位为市政配套，免费停车，但数量有限

经营分类

一层
二层
三层

超市
女装，饰品
男装，童装

租金
租期
宣传
层高

170元/平米或20%税点
1年起
视经营状况给予减免宣传
1层5M，2-3层3M

价格变动情况：
节假日调价，主价格不变，采用抽奖等活动方式促销（以前曾经举办赠送抵用卷的促销方式，但效果不佳）

项目诉求：
规模，品牌，档次

营销推广：
引进有知名度的品牌产品为主

楼层经营规划：
为3层物业，办公地点另设，品牌连锁经营

经营定位：
外地品牌（本地品牌因当地居民比较熟悉，故销售率不高）

配套设施：
电梯，空调，地面免费停车位（市政配套）

购买客源：
金井

项目分析：
所处地的居民有较高的消费能力，故该项目引进外地中高端品牌商品为主，有效的结合地区特性，从而外来品牌比当地品牌更具竞争力

（应着重阐述租金与售价的现状分析，得出我们项目存在的难点。对项目商业的租金与售价的定位）
英林商业分析
3.1商业街
英林作为晋南四镇经济发展最快的镇区，其主要原因源于酒店业的发达，但镇区商业街的业态分布杂乱，缺乏有效的科学规划，从微观上看，商业街大多为独立店面，各家各户独立经营，并未考虑店面业态的统一以及商业街区域未来的保值、增值；从宏观来看，英林商业街业态分布大致分为以下几种：
餐饮：主要为本地小吃、德客士、西餐厅，租金2500-3000元/月
便利店：服务于镇区居民，租金2500元/月；
手机店：租金3300元/月；
茶叶店：租金3000-4000元/月；
机修店：租金2000元/月；
店面出租形式按间租赁，一般不以平方数计算。

其次，店面面积及层高配比：店面面积30-100㎡（多间），层高4-5m，部分店面可隔成两层使用，但其店面与二楼住家直接相通，存在一定安全隐患。从这个方面看，英林商业街仍处在农村商业模式。

3.2商业百货——捷龙购物超市
捷龙购物超市
经营方式：
统一经营

车位：
地上仅有摩托车车位，百货门前车位为市政配套，免费停车，但数量有限

经营分类

一层
二层

生鲜超市：肉类区，熟食区，卤味区，蔬菜区，冰冻区；食品饮料，日常保健用品，清洁区，干粮，水果，面包，烟酒区，通讯类产品及首饰品
女装，男装，童装，内衣，运动器材，儿童读物，床上用品，皮包，鞋区，玩具

面积配比

一层

生鲜超市

肉类：30㎡
食品饮料：12㎡
清洁区：72㎡

熟食：30㎡
日常保健用品：102㎡
水果：30㎡

卤味：24㎡
烟酒区：144㎡
通讯类产品及首饰品：500㎡

蔬菜：16㎡
面包：40㎡

冰冻区：121㎡
干粮：24㎡

二层
服装
男装：190㎡
内衣：64㎡
毛巾及床上用品：14㎡
玩具：80㎡

女装：140㎡
鞋区：209㎡
运动器材：23㎡

童装：40㎡
包区：32㎡
儿童读物：166㎡

价格变动情况：
平时部分商品会员价，节假日视销售情况调价，主价格不变，采用抽奖等活动方式促销

项目诉求：
规模，品牌，档次

楼层经营规划：
为2层物业，品牌连锁经营

经营定位：
以日常消费品为主

配套设施：
电梯，空调，地面免费停车位（市政配套）

购买客源：
英林

项目分析：
品牌连锁、知名度高、定位：大众消费超市；客源稳定、发展态势良好

3.3结论
根据以上市场调研分析，整个晋南区域尚缺乏大型商业中心，其具有一定品牌影响力和档次的品牌店也较少，集购物、休闲、娱乐于一体的高档次集中式商业成为晋南市场的空白点。

（通过2、3应阐述几个镇商业格局、发展方向及商业属性届定及商圈的确定及测算。进一步得出总体商业总量）
项目分析
4.1项目概况
1、本案商业版块规模较大，占地约12806.4㎡，总建筑面积43429.6㎡
2、商业规划：包含一个5000㎡的超市、22000㎡的大型购物广场以及长达500m的步行街，能够满足社区居民的日常生活需求
3、项目除自身配套完善外，还拥有镇政府、文体中心、游泳馆及市政中心广场等公建配套
4.2本案SWOT分析
优势：1、商业中心业态定位多样化，KTV娱乐中心、高档餐饮酒楼、四星级酒店等，全面启动后，其影响力将辐射到金井之外的晋南三镇；
2、项目除自身配套完善外，还拥有镇政府、文体中心、游泳馆及市政中心广场等公建配套，景观到位，可以使消费者在商业中心长时间购物而不会感到疲倦，从而达到聚客效应；
3、商业中心本身位于整个社区的中心地带，因此不会缺乏商业发展所需要的人气；
4、开发商七匹狼集团在当地及晋南地区影响力大、口碑好、号召力强；
5、商业中心位于金井未来的新镇中心，市政道路连通各地块，未来项目西边沿海通道和厦门祥安隧道接轨，本案潜在价值高，投资前景看好；
6、社区引进加拿大高丽国际作为物业管理公司，且底商作为独立店面不和住宅直接