1 《房地产经营管理手册》 目录第一章房地产经营管理概述（1） 第一节什么是房地产（1） 第二节房地产业（3） 第三节房地产经营管理的内涵及主要经济技术指标（7） 第四节房地产经营管理学的研究对象、方法和意义（11） 第五节本书的结构体系（14） 第二章土地经营管理（25） 第一节土地利用的基本概念（25） 第二节城市土地利用模式（28） 第三节城市土地产权制度（34） 第四节土地产权制度的国际比较（42） 第五节土地产权管理制度（45） 第六节城市土地市场（52） 第七节城市土地经营（54） 第八节土地价格理论概述（58） 第三章房地产开发（66） 第一节房地产开发的概念和分类（66） 第二节房地产开发的程序（71） 第三节房地产开发企业招投标管理（75） 第四节建设合同（83） 第四章房地产经营（101） 第一节房地产经营的形式和内容（101） 第二节房地产市场营销及其策略（104） 第三节房地产中介服务（114） 第五章房地产投资（138） 第一节房地产投资概述（138） 第二节房地产投资的风险（143）第三节房地产投资的可行性研究（152） 第四节房地产投资财务可行性分析（155） 第六章房地产市场分析（170） 第一节房地产市场的概念、类型（170） 第二节房地产市场的特征和功能（172） 第三节房地产市场机制（175） 第四节我国房地产市场发展周期分析（180） 第五节美国、香港房地产市场发展简介（193） 第七章房地产估价（207） 第一节房地产估价概述（207） 第二节房地产估价基本方法（212） 第三节房地产评估案例的评析与思考（222） 第四节国内外房地产评估的发展状况（227） 第八章房地产资产经营及房地产证券化（257） 第一节资产经营的内涵、功能和方式（257） 第二节房地产资产经营的必要性（261） 第三节房地产资产经营模式选择（264） 第四节房地产证券化的发展与演变（267） 第一章：房地产经营管理概述 学习目的：本章要求学生初步了解房地产作为一种商品的特性，认识房地产业 的特点及其在国民经济中的地位和作用；掌握房地产经营管理的内涵、学习以及研 究方法，并对本课程的基本结构体系有一个基本的认识。第一节什么是房地产 一．房地产的概念 对于房地产的概念，应该从两个方面来理解：房地产既是一种客观存在的物质 形态，同时也是一项法律权利。 作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土 地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、 厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土 地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产总是固定 在一个地域之内，非经破坏变更不能移动其位置，因而又得名不动产（real- estate）。 法律意义上房地产本质上是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实 体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典 权、租赁权等。 二．房地产商品的特性 房地产商品具有商品属性又具有社会属性。市场经济下，房地产是一种特殊的 商品，它是由土地利用所引伸出来一群商品的代名词，具有位置的固定性、使用的 长期性、供应的有限性、生产的复杂性、高价值性等商品特征。房地产商品的特殊 性还表现在其具有消费品和投资品的双重经济身份。如住宅可以满足人们居住这一 基本生活需要，从这个意义上讲，这种住宅房地产就是一种消费品。而厂房、仓库、 办公楼等房地产往往是人们基于生产经营目的的投入，从这个意义上讲，这些房地 产属于投资品。 房地产位置的固定性使房地产商品交易区别于一般商品交易。一般商品交易完 成后买方将商品、卖方将货款各自取走，从而完成商品买卖。一笔房地产商品交易 是通过法定的契约或文件来保证买方所购买的财产权利，体现在买方以法定合约的 形式买走了房地产的相应的财产权。 就社会性而言，房地产是人类赖以生存和发展的必需品，它既是生产活动中最 基本的生产要素，又是社会活动中最基本的生活资料。比如住宅就具有福利的性质， 而不仅仅是作为一种商品存在。因此，各国政府对房地产生产和经营大都进行较多 的干预。如政府基于公共利益可以对房地产进行强制征用或者收买，政府通过规定 土地的用途、建筑容积率、建筑覆盖率、建筑高度、绿化率等对房地产经营进行管 理。 三．房地产的分类