中城置地
二○○四年十一月

目营销目标
单位货量数据统计表
一期总户数:282户
户型
建筑面积（㎡）
总套数（套）
所占比例（%）

2*2*1
92.003.2

3*2*1
116.40
32
27.4

3*2*2
129.30
181
64.2

4*2*2
146.70
40
14.2

总计
262
93

户型
建筑面积（㎡）
总套数（套）
所占比例（%）

2*2*1顶层复式
155.400.3

3*2*1顶层复式
195.000.6

3*2*2顶层复式
216.806

4*2*2顶层复式
241.501.1

总计7

根据本项目的产品特质，以及对市场、客户的认识，预计公开发售的销售目标为150套，约占总货量的53.19%。

价格定位
总体思路
低价入市、逐步提升、快速出货、滚动发展。

针对项目前期销售状况和项目周边市场现状分析，结合项目价格定位和连云港房地产营销市场的特点。敝司建议本项目的入市定价，应采取低开高走的策略，使得本项目在日后的销售过程中具有：
（1）较大的市场弹性空间
（2）较强的市场竞争力
（3）先购者的物业升值
（4）快速抢占市场份额
（5）提高发展商的市场口碑
定价原则
在定价中须使：
首次开售一炮而红，赢取市场的主动；
满足入市时市场消费者追求高性价比的需求；
体现公园壹号项目不断提升的产品及品牌形象。

价格定位
本项目将采取加权对比法的计算方法得出项目均价。

根据项目所在板块的市场竞争状况，本项目在连云港区域内具有可比性的项目有：万润怡景苑、金秋情缘、香溢世纪花城、兴业金色家园4个竞争度较大的楼盘进行比较：

主要竞争对手价格系数表
系数
万润怡景苑
金秋情缘
香溢世纪花城
兴业金色家园

均价
3200
2400
2700
3200

位置系数
103/100
98/100
100/100
100/100

规模系数
103/100
103/100
103/100
100/100

规划设计系数
99/100
101/100
101/100
101/100

产品类型系数
99/100
97/103
97/100
99/100

装修标准系数
97/100
97/100
97/100
97/100

配套系数
103/100
97/100
99/100
100/100

园林环境系数
103/100
98/100
98/100
98/100

周边环境
103/100
97/100
97/100
100/100

发展商及项目品牌系数
100/100
97/100
98/100
99/100

比较价格
2903．49
2797．31
2990．90
3400．63

权重
0.4
0.3
0.1
0.2

建议价格
（元/㎡）
2979.805

计算说明：
以本项目预定价位为基数100，并与前期各组团各项条件进行比较，作出系数评定，再得出初步比较价格；（计算公式：对比项目价格÷位置系数÷规划设计特色系数÷园林环境系数÷产品类型系数÷装修标准系数÷临近配套设施系数÷发展商品牌系数）
将比较价格按照各对比项目的可比性进行权重的调整，综合后得出最终建议价格。（计算公式：建议价格=比较价格a×权重a+比较价格b×权重b+……）
由以上表分析比较可得：项目推售时的市场比较价格2979.805元/㎡，对此进行上下3%的误差修正，得出定价幅度为2890.41～3069.19元/㎡。

定位分析
根据本项目的品牌形象及高端产品形象定位，切合市场营销策略，对市场定价进行修正：
修正考虑因素：
3000元/㎡上下幅度的市场价格策略难以吸引高端买家的关注；
项目为奥园在连云港的第一个项目，在具有强势的品牌支持下，体现附加值较大；
上调5~10%的价格幅度能提高项目的整体形象及突出项目调性的效果
因此，建议市场策略定价为：2979.805元/㎡×110%=3277.79元/㎡

高定价策略补充说明：
以较高端价位面市，将可从价格中体现及提升项目入市形象，拉开与中档市场的竞争距离。

在内部认购到公开发售前之间的时期，可通过对客户的调查分析、以及届时市场变化状态，作出灵活性的具体休整。利用折扣进行较大幅度的价格调整，使买家产生物有所值的感觉；并且可提高实际的成交价格，较容易达到预期的理想目标，达到“进可攻，退可守”的效果。

价格走势和付款方式策略
项目的入市价
本案入市价是依据市场接受程度和适度引导消费能力而定的，因此本案的入市价建议在原定价的基础上降低5个百分点，即均价在3113.90元左右入市。以启动本案市场消费，将销售波浪推向高潮。

项目的价格走势
本案的价格走势分为三个节点：认购期、开盘期、热销期。每个节