保利（天津）房地产开发有限公司文件
保津房字〔2017〕 号
 签发人:李勇

关于唐山市丰南区惠丰湖东侧地块立项的请示
保利房地产（集团）股份有限公司：
唐山市国土局于2017年5月2日发布丰南区2017-4号宗地使用权挂牌出让公告，地块隶属唐山市丰南区西扩新城区，紧邻区政府及八大局等机关单位，地块西侧毗邻惠丰湖，距离高速出口、高铁唐山站约5公里，属于唐山市丰南区中心区域优质住宅项目。现汇报项目基本情况如下：
项目基本区位、配套情况：本项目北侧临近丰南区政府及各大机关，五星级酒店位于地块西侧，周边配套较为成熟；距高铁唐山站5公里，长深高速出口4公里车程，交通便利；西侧比邻惠丰湖，南侧接近运河唐人街、东方神龙乐园等旅游景区，景观资源突出，区位优势明显。
项目基本指标：项目用地性质为居住用地，北地块占地67601平米，容积率2，计容建面135001平米。
项目挂牌价格：地块挂牌起始价格2.637亿，折合计容楼面价分别为1957元/平米，需自土地出让合同签订之日起30日内缴齐全部土地出让金。
保证金及报名时间：地块竞买人须交付竞买保证金1.6亿元，保证金到账期限为2017年5月31日16:00，竞买申请截止时间为2017年5月31日16:00。宗地摘牌时间为2017年6月2日16:00。我司计划由天津公司报名参与竞拍，若成功竞拍后由天津公司签订国土合同，之后成立子公司签订国土合同变更协议进行开发。
根据我司目前方案：项目拟规划精装洋房、精装高层，地块占地6.7万平，容积率2，总建面17.6万平，地下4.1万平，地上13.5万平，其中：高层5.6万、洋房7.4万和底商配套0.5万。
根据营销定价：高层：1.5万/㎡（精装标准1000元/㎡）；洋房：1.8万/㎡（精装标准1100元/㎡）；底商1.4万/㎡;车位：15万/个。预计地块可实现销售收入23亿元（含税），现金流入20.7亿元（不含税）。
经测算：当土地价格(起始价)2.6亿元时，计容楼面价1957元/平，项目总投资12.5亿，税前利润7亿，税前成本利润率56%；当土地价格8.4亿元时，计容楼面价6222元/平，项目总投资19亿，税前利润2.9亿，税前成本利润率15%；
综上，经论证：
该地块位于唐山市丰南区西扩新区，具有以下优势：
（一）京津冀一体化过程中，唐山被列入适度发展区，是承接北京非首都核心功能和京津产业转移的主要区域；京唐城际铁路开工建设（规划运输能力为5000万人/年），将唐山纳入北京半小时生活圈 ，地块临近高铁唐山站，区位优势明显。
（二）地块位于丰南区规划西部新区，紧邻区政府及各大机关，为丰南区未来重点规划区域，医疗、教育和商业等各种配套将逐步丰富，西侧紧邻在营五星级酒店；周边交通便利，距离长深高速出口、高铁唐山站5公里。
（三）地块景观资源优势明显，西临惠丰湖，南侧接近运河唐人街、东方神龙乐园等旅游景区。
经过充分的调研、测算，项目经济效益可观，税前成本利润率满足立项要求。基于以上情况，建议总部授权我司积极跟进地块报名，我司将积极争取在项目整体税前成本利润率达15%，总地价8.4亿的情况下摘牌。
妥否，请领导批示。
附件一：《唐山市丰南区惠丰湖东侧地块的投资测算》
附件二：《唐山市丰南区惠丰湖东侧地块的立项报告》
附件三：《唐山市丰南区惠丰湖东侧地块的市调报告》
附件四：《唐山市丰南区惠丰湖东侧地块的相关规划方案、规划条件通知书》
二〇一七年五月十八日
保利（天津）房地产开发有限公司
主题词：唐山市 丰南区 惠丰湖 项目 跟踪 请示
2017年5月18日印发
承办单位：投资运营管理部 承办人：韦贤武 电话：13920595