2011年3月
遵义项目初步沟通提案
目标下的 战略。
针对策划任务 天晟的思考脉络
明晰目标
发现问题＆机会点
项目定位
发展方向及产品建议
一般房地产项目的营销目标
本项目终极 营销目标。
塑造品牌
实现利润
快速变现
本项目的营销目标绝不仅限于此
本项目终极 营销目标。
占地13万平方米 容积率10 成熟的政治中心/经济中心地块 相对于11万城镇人口的遵义县 130万平方米的超大开发量 它决不能仅仅只是一个房地产开发项目 我们必须站在城市发展的高度 审视它与公司；与城市；与经济；与商业；与文化之间的诸多千丝万缕的关系 让我们抽丝剥茧，来与您共同商议一个 影响城市生长；影响贵司发展的“十年大计”！
天晟观点One 必须站在城市复兴&土地重生的高度思考项目发展方向！
本项目终极 营销目标。
本次提案重点需 解决的问题。
问题1：如何站在城市运营的高度来确定项目总体定位？
问题2：如何在总体定位的思路下调整产品形态组合以及规划思路，确保项目现实价值和未来价值的最大化实现？
ChapterOne－区域解读，读懂南白镇
区域属性及定位 人口、经济、产业分析 区域房地产开发现状 商业现状
本项目在遵义县的位置
遵义市与贵州及重庆的区位关系
遵义县与遵义市的区位关系
重庆市
项目区位关系分析
区域属性及城市地位
遵义县—— 中国历史文化名城 全市乃至黔北地区的经济、文化、交通中心 西南地区的重要城市之一
总体经济水平位居贵州省各主要城市前列。
遵义县域总人口121万人，城镇人口已达43.94万人，包括南白镇城区人口12.2万人、龙坑镇城区人口3.99万人和其它镇区的城镇人口。城镇化水平为36.22%。
2010年遵义县预计完成地区生产总值123.2亿元，增长16.9%，城镇居民人均可支配收入13750元，增长13.7%。
区域属性及城市地位
南白镇—— 遵义县人民政府所在地； 全县现代工业生产中心、商贸流通中心、科技信息中心、综合服务中心、县域的核心竞争区域和重要的旅游节点。
区域房地产开发现状
万豪城
盛世豪庭
遵南华府
项目体量大、容积率高，开发商前期大规模拿地，但修建进程较慢； 产品中规中矩，无特色； 主力户型以三室为主，主力建筑面积在100-140平米居多； 目前销售价格在3200-3400元/平方米为主。
区域房地产开发现状
现状1：体量大、容积率高、品质低
现状2：住宅销售速度较快，但总体消化量有限，每年供应量和消化量在30万方左右。
现状3：住宅户型以三房大户型为主，刚性自住型购房目的为主，目标客群以本地及周边区域为主
典型的三、四线城市房地产市场特征，对外辐射能力有限，消费总量不足，产品档次较低。
机遇与挑战并存：如果项目没有足以引领市场的综合竞争力，将面临十分激烈而残酷的市场竞争！
对本项目的启示意义
区域商业发展现状
商业形态基本为临街底商为主，商业布局分散性、商业档次较低，无集中式的独立商业； 目前，本地已然形成的商业中心在万象广场附近，但整体形象档次仍然较低； 各在售楼盘的商业体量规划较大，空置率较高； 销售价格一般在2-3万元/平米； 中心区的商业租金最高可达400元/平米.月，一般商业门面租金在100元/平米.月