房地产企业全过程开发报建 与公共关系全景构建与维护
赛普咨询 2017年6月
前言：关于目前的房地产市场
前言：关于目前的房地产市场
2016--2017的市场有以下现象：
2016年：土地供需矛盾加剧，地王频现，房价集体上涨 金融政策为房企添筹码，货币超发助推一、二线城市房价上涨 （全年销售破15亿平米，金额12万亿元创新高） 3. 房企竞争惨烈 没有地就会被淘汰 （2016年，商业房待售面积连降9个月，住宅库存较年初高点去化13%） 4. 房地产调整的宏观规律及变化应对
1.土地供需矛盾加剧，地王频现，房价集体上涨 土地供需?地王?房价疯涨
房企竞争惨烈 没有地就会被淘汰
在开发商看来，一二线热点城市房价上涨空间还很大。 金融政策为房企添筹码
货币超发助推一二线城市房价上涨
2016年土地购置“量跌价涨”印证结构变化，成交金额同增21.4%！ 土地“净收益”已经成为很多企业特别是地方政府信用的基础。 一旦房价暴跌，如此规模的抵押资产贬值将导致难以想象的金融海啸。 广泛的破产不仅会毁灭地方政府的信用，而且将会席卷每一个经济角落，规模之大中央财政根本无力拯救！
1.土地供需矛盾加剧，地王频现，房价集体上涨 土地供需?地王?房价疯涨
小房企的生存环境越来越差， 越来越失去购房人、金融机构、 供应商和政府的关注，现金流 是支撑不了多久的。 非热点城市小房企卖地、卖项 目、卖股份、卖公司。有的退 出地产江湖。 有保有压、因城施策是全国布 局房企的唯一策略选择。
大房企拿地、并购、加速奔跑。市场集中度越来越高， 在手持大把现金的时候，大房企的拿地又是最困扰房企发 展的难题，三四线城市不能大举布局，一二线城市土地稀 缺，抢夺一二线城市的项目并购成为继续抢占市场份额和 排行榜的最佳捷径，一二线城市已成为房企角力的主战场。
在当前经济背景下，中国最敏感的资金正在做两件事情： 一、在国内抢资产，包括品牌资产、一二线城市土地资产、保险资产； 二、进行国际化资产配置，在全世界买资产。 为什么房地产会成为中国最重要的润滑剂？只有一个理由，中国的金融需要抵押品，如果没有抵押品的话，中国的金融是没有办法运作的，它需要一个大家都相信的抵押品和储蓄罐，那就是房地产。
2.金融政策为房企添筹码，货币超发助推一、二线城市房价上涨
这张PPT，透露了中国货币超发有多严重。无限的货币追逐一二线城市有限的房子和土地，房价和地价能不涨吗？未来中国还会继续超发货币吗？通货膨胀还将愈演愈烈吗？作为一种货币现象，房价是否还将继续涨下去？M2/GDP数据逐年高企，说明资金效率和金融机构的效率较低。
社会融资总额大约40%进入房地产，而房地产对GDP的广义贡献度不过20% 因城施策，适度调整，必须守住两条底线！
2.金融政策为房企添筹码，货币超发助推一、二线城市房价上涨
中国经济不能没有房地产。但这么大一个国家，能仅靠房地产一枝独秀吗？ 对于房价的快速疯涨，政府曾经用过的三大政策工具箱是： 一、提高房贷首付比例； 二、契税、增值税等交易税； 三、重启限购！限购政策打击力度太大，政府该不该这么强硬第进行干预？ 调整过猛，破产增多，失业增多，宏观经济再次出现大问题？
房地产不整，肯定出事；整得太狠，马上出大事！
3.2016年楼市整体呈量价齐升的异常火热，给2017年的楼市带来较大 压力，调控政策整体收紧
房地产企业是“地王”的创造者，寄望于个人购房者的买单。“地王”是房地产企业投资行为的体现。“地王”表象——是果，投资行为才是本质——是因。 地王频出现象的原因分析： 1、需求面—货币因素 2、供应面—土地供应不足。 3、各方参与者: (1) 政府政府是地价房价上涨的最终最大获者。 (2) 房地产企业融资宽松，资金成本下降，房企资金普遍宽裕。
地王其实是赌政府背书，货币超发具有惯性，不会极具下跌。标杆所能做的是参与，争取比别人跑得快。 地王能缓解政府地方债务，短期内，地方政府是需要地王的，有助于这个城市的资产升值，吸引外部资金，比如郑州这样的城市，大量外资愿意来投资是政府愿意看到的。 楼市调控会延续多久？ 应该会自2016年10月延续18个月，到2018年6月（换届后-新的施政纲领和发展目标） 理由：调控既出，不会很快改变。