朗诗苏州姑苏区67号地块企划推广报告
2018年5月颂唐广告·苏州制
命题：4栋建筑，53户，朗诗造科技别墅、洋房，精品化古城小项目，如何一锤定音…
必须要说的理性观点
起
苏州楼市的颂唐观点
2018年，政策持续收紧 全国超36城启动限售，2018年很难松动， 高端改善客户数量和购买力均被限制！
观点一
苏州别墅主流去化总价段为600+万级别，高价别墅市场容量小
观点二
(1) 150-250㎡面积段占比持续增加
(2) 苏州600万总价以下成交量占比较大
(3)价格走势：苏州别墅价格上涨较快
150-250㎡小面积段较为热销 600万以下总价段成为去化主流 1000万以上总价段成交比例有所提升 单价上升推动总价升高
观点三
古城高端别墅逐步入市， 抢占有限市场份额！
未来2年，政策持续从严，客户减少并面临众多竞品抢占份额。 高总价产品去化困难，低总价受市场追捧。
结论
面对市场挑战，我们的机会
古城地价全面进入3万级， 支撑古城稀缺地段价值。
地段 机会
未来苏州豪宅市场将重回古城时代，地段为王，永不过时。
地段 机会
项目总体量太小，4栋楼，53户（41+12），难以对标全市豪宅，应以朗诗品质古城情怀，占位苏州。
产品机会
跳出大客户思路，以朗诗项目老客户为基础，深挖深用，几乎可去化完毕。
客户机会
这样特色鲜明的小项目，如何博出位？
承
苏州别墅豪宅面面观
文化+墅
泰禾姑苏院子，古城情怀，院子文化
文化+墅
当代苏洲府，古城文化，飞檐下的美学生活
大家精神+墅
万科大家，大家风骨，独立精神别墅
湖景+墅
铂悦犀湖，月亮湾资源，园区湖景精装别墅
园林+墅
中航樾园，木渎文脉，城市园林中式别墅
苏州别墅豪宅面貌大体上都是： 湖墅/院墅/园墅/城墅/文化墅…
显然，以本项目的体量，无法展开一个宏大的图卷，我们必须从小处着眼，从高位立足，讲述一个古城市井弄堂里的生活故事。
自然涌现的姑苏故事
人前常带三分醉 屋后闲来一局棋
谐鸣声声入耳 好话句句中听
姜葱细切油锅热 单等鱼儿上钩来
钓鱼何需杨柳岸 一缸清水亦怡人
但求书中无穷乐 洗净耳边是非声
所有故事的主人公，都是生活在古城的邻里人家。
所有故事的发生和拥有者， 都是坚守古城生活的老姑苏人。
诚然，古城别墅，当然要讲文化。
我们所有的古城情怀、情结和坚守，都是因为，这是纯粹的姑苏，纯粹的生活家。
这样充满邻里情结和市井生活元素的高端产品，如何将项目价值与之契合？
项目基本信息 位置： 玻纤路与虎丘路路口，背靠泰禾姑苏院子 总建面：1.2万㎡ 总户数：53户 其中：洋房41户，联排12户
地处深谙浓厚文化积淀，稀缺的土地价值和古城基因，天然具备豪宅气质。但因体量较小，无规模优势，缺乏豪宅社区气息…
建筑风格：新中式。基于中式建筑的基因，融合时尚美学视角的新别墅设计。
区域界面具有古城优势，城市界面和配套资源丰厚。 热门豪宅区域，在售及未来开发较为集中，未来区域溢价升值明显。 主流改善面积段，具备改善居住、资源收藏、不动产投资等多重功能。 但， 较小的建筑容量，主入口展示界面狭小等细节在一定程度上降低了舒适度和奢华度。
结
古城、稀缺、文化、价值、产品、设计、情怀…固然是我们最有利的价值标签， 谁会选择才是核心问题
谁，会选择我们？
本项目4个产品户型，面对四类客户需求， 就像朗诗的四个朋友。
第一个朋友
类型：地缘品质刚改型
总价刚刚好，不离古城的最佳选择，也是妥协自我情感的刚性需求。