无锡办公楼调研报告
绿地集团苏南事业部2011年4月
1.五大区域板块
主城区板块 崇安广益板块 太湖广场板块 蠡园新城板块 新区长板块
中山路板块
太湖广场板块
新区板块
广益板块
本案
近些年，随着无锡经济的稳步提高，商业地产市场发展迅猛，需求量上升，逐步形成了以相关开发区为核心的五大区域市场。
蠡园开发区板块
2.主城区板块
分布：无锡主城区地域狭小，以中山路为中轴形成CBD。但它是无锡最为成熟的经济商圈，这里商业条件成熟、商业氛围浓厚， 是集合行政、商业、文化、金融等职能的一级中心区，写字楼主要分布在人民东路、解放东路、解放西路形成的三角区域内。
品质：市中心大多数写字楼建成时间较早，品质普遍不高，近年来随着红豆国际、恒隆广场等一批新项目的展开，未来区域内供应也将以高品质综合体为主。
空置率：2010年崇安区实现地区生产总值321亿元，比上年增长13.3%，其中服务业增加值295.5亿元，增长13.9%，所占比重达到92.1%，商贸流通、文化创意、信息技术、金融保险、商务服务等五大产业增加值占地区生产总值比重超过75%， 商业地产需求量进一步扩大。市中心写字楼入驻情况较好，平均空置率约为8%。
个案分析-红豆国际广场
红豆国际广场位于无锡中山路商圈，周边购物、休闲、娱乐、餐饮等设施一应俱全，近30条公交线路通向无锡各区，与规划中的地铁一号线地下连通，交通便利。是一幢集购物、聚会、餐饮、及休闲为一体的购物中心、5A智能化绿色生态写字楼及高档酒店式公寓组成的高科技综合性大楼。经过4年的施工建设，现如今这幢48层，总高度248米的建筑，已经傲然屹立在市中心的中山路上，在成为无锡地标建筑的同时，也树立了无锡高端写字楼的新标准。
基本数据
整幢大楼B1为车库，1-7层裙楼部分租给远东百货15年、8-22楼：5A甲级办公简装、24-45楼：超豪华精装酒店公寓，包租3年，平均月租金3500元。项目办公楼部分已售罄，公寓部分加推高层区域CEO行宫，面积68㎡和141㎡。
单层面积段60㎡70㎡130㎡的比例为3（12套）:2.5（10套）:1（4套）
房型鉴赏
对于小面积的公寓，我们不能要求太多。虽是一室设计，仍然赋予了卫生间足够的空间，干湿分离之外，淋浴盆浴一应俱全。开间有多大，窗户就有多大，采光绝对不是问题。
房型鉴赏
朝南的房子在公寓里算是好位置了，可是如果进门不是那么狭隘，客厅能设计成朝南或许更完美吧。毕竟110平的公寓也算大手笔了。
这是公寓里最大的房型了，功能很齐全，可惜是在北面。面积大了朝向反而差了，的确不多见。客厅采光至少应该比次卧重要吧。
写字楼整体布局
项目综合评述
1.绝佳地段。李嘉诚曾经说过：“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。” 出身豪门，真正的地铁上物业，潜力无限。 2.配套全面。6层的购物广场，你想怎么消费都不是问题，如果不够，中山路就在脚下。 3.高端设施。第一个层高3.8米的写字楼；3.3米高的公寓，第一个带新风系统的四管制中央空调系统；第一个使用架空地板且光纤到办公桌的地下布线系统等等。每秒极速6米的语音电梯，也将成为无锡最快的电梯。“5A甲级智能”标准 ，在目前的无锡市场肯定是独一无二的。 4.优良物业。红豆的高层一直强调“无论是从环境也好，还是从日常的水电的使用、包括洗手间、包括餐饮都按照五星级酒店的标准来做的”。正如所有人都会说，买万科买的就是物业。酒店管理式的配套服务、商务服务，红豆的物业自然也是5A级的。 5. 统一经营的模式避免了管理上的混乱，也为业主的投资回报奠定了良好基础。
优点：
劣势：
客群面不广：除了房型上的一丝缺憾外，花百来万去买一套套内才40㎡公寓不是一般的客户会愿意的吧。分楼层分批次的销售模式似乎也正说明了这点，真正的买主应该是千呼万唤才出来的。
红豆不是你想买
想买就能买