心 由 境 生
--正荣府 品牌DNA--
认 清 现 实
春天来了？
海教园、河东、北辰板块土地市场火爆，屡次刷新土地溢价空间
【鲁能公馆】 2# 150/180㎡精装产品，均价4.5万/㎡，开盘当天一小时去化完毕
【天房崇德园】 142㎡水上景观户型热销，100㎡左右大两室、小三室依然取得不错的市场业绩，高层毛坯售价3.8万/㎡
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论 地 段
外 环 线 内
地 铁 号 线
永 旺 购 物 中 心
还是看看眼前吧！
让客户凭借想象买房很难
【北辰客户】
北辰区核心配套分布在京津公 路沿线，地缘客户改善考虑此 区域内产品，对铁东路以东地 块抗性大，认为不是居住板块。
【外溢客户】
河北、红桥外溢客户选择范围 较大，配套完善的熟地是客户 的首要选择，项目地块位置偏 僻配套不完善，在比较选项中 难以占据首位。
铁东路——心理鸿沟
“过了这，我凭啥买？”
让客户扭转地段认知的
教育成本很大
论地段
红鹤观点：
依靠一己之力完成地段的市场教育，费力给别人 做嫁衣，依托区域品牌各开发商协同力，炒热板 块价值，区域价值可以预见。
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论 竞 争
北 辰 竞 争
河 北 、 红 桥 干 扰
西 青 分 流
北辰区
红桥区
河北区
看似蓝海其实是暗藏杀机的红海
北辰区 2015 改善年
? 2015年前区域内没有能够匹配客户购买力和居住需 求的产品 ? 2015年进驻品牌开发商 ? 红星国际、金桥·宸公馆、金地·艺城华府
区域内品牌开发商的热销，证明被抑制的购买力 被释放出来
区域内竞品，既是板块协作者又是直接竞争者， 相爱相杀
北辰区
河北&红桥
? 河北、红桥为本项目市区主要外溢客群，时间换空 间 ? 目前区域内主要产品以高层为主，改善客户选择有 限 ? 受总价限制溢出型客户，选择范围较大
品质 溢出
产品的居住形态选择及配套成熟度是影响客户购 买的关键因素
河北&红桥
? 外溢客群重点对标板块 ? 环城区域中发展最早、配套最为完善的区域 ? 未来项目区域发展的“榜样” ? 熟地的坐享其成，还是未来可见的兑现？
中北片区 板块 对标
永旺、地铁2号线、休闲配套现均已兑现
项目所在地区域价值需要对标中北镇，实现兑现 及溢价空间
中北片区
竞争论
红鹤观点：
正荣府的机会——品牌是保障；地段是预期；产 品是机会
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论 客 户
当 地 地 缘
市 区 外 溢
田野小调查
“我现在住御龙湾，以前住在区政府附近，北辰生活配套都在这边， 就是物业差点”——50岁 公务员大叔
“我从小就住北辰习惯了，我爹妈公婆都在北辰我干嘛要搬去市里住？” “除了逛街平时很少去市里……”——25岁 新婚美媚
“我同学去年买的红星，现在装修呢，据说现在一平米涨了3000，我也 准备要小孩了考虑换套大的，听说金地有洋房……”——30岁 准妈妈
“铁东路那边啥也没有怎么住？如果是品牌开发商的房子我倒是可 以考虑买一套投资，看以后发展吧，北辰这块没啥新房子” ——45岁 北辰中医院大夫
不差钱的本地“土著”
纯粹的改善居住需求，愿意为好产品买单，铁东 路以北的抗性大
地缘客户
田野小调查
“市区的房子太贵了，新房都奔3万了，压力太大了，考虑新房但还是 不想出外环，最好离父母也别太远” ——28岁 公司白领
“准备要二娃了，考虑换套大点的，大娃要有地，以后父母过来帮 忙照看孩子也要有地，最少也得四室……”——34岁 年轻妈妈
“我都出了市区了还不买套洋房，周边最好配套完善，有地铁，这 样看来只有中北镇了”——38岁 中年大叔