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红鹤沟通2015正荣府提报方案最终版(105P)PPTX

禾田化工
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资料大小:32568KB(压缩后)
文档格式:PPTX(105页)
资料语言:中文版/英文版/日文版
解压密码:m448
更新时间:2024/10/30(发布于浙江)

类型:金牌资料
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文本描述
心 由 境 生
--正荣府 品牌DNA--
认 清 现 实
春天来了?
海教园、河东、北辰板块土地市场火爆,屡次刷新土地溢价空间
【鲁能公馆】 2# 150/180㎡精装产品,均价4.5万/㎡,开盘当天一小时去化完毕
【天房崇德园】 142㎡水上景观户型热销,100㎡左右大两室、小三室依然取得不错的市场业绩,高层毛坯售价3.8万/㎡
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5
论 地 段
外 环 线 内
地 铁 号 线
永 旺 购 物 中 心
还是看看眼前吧!
让客户凭借想象买房很难
【北辰客户】
北辰区核心配套分布在京津公 路沿线,地缘客户改善考虑此 区域内产品,对铁东路以东地 块抗性大,认为不是居住板块。
【外溢客户】
河北、红桥外溢客户选择范围 较大,配套完善的熟地是客户 的首要选择,项目地块位置偏 僻配套不完善,在比较选项中 难以占据首位。
铁东路——心理鸿沟
“过了这,我凭啥买?”
让客户扭转地段认知的
教育成本很大
论地段
红鹤观点:
依靠一己之力完成地段的市场教育,费力给别人 做嫁衣,依托区域品牌各开发商协同力,炒热板 块价值,区域价值可以预见。
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论 竞 争
北 辰 竞 争
河 北 、 红 桥 干 扰
西 青 分 流
北辰区
红桥区
河北区
看似蓝海其实是暗藏杀机的红海
北辰区 2015 改善年
? 2015年前区域内没有能够匹配客户购买力和居住需 求的产品 ? 2015年进驻品牌开发商 ? 红星国际、金桥·宸公馆、金地·艺城华府
区域内品牌开发商的热销,证明被抑制的购买力 被释放出来
区域内竞品,既是板块协作者又是直接竞争者, 相爱相杀
北辰区
河北&红桥
? 河北、红桥为本项目市区主要外溢客群,时间换空 间 ? 目前区域内主要产品以高层为主,改善客户选择有 限 ? 受总价限制溢出型客户,选择范围较大
品质 溢出
产品的居住形态选择及配套成熟度是影响客户购 买的关键因素
河北&红桥
? 外溢客群重点对标板块 ? 环城区域中发展最早、配套最为完善的区域 ? 未来项目区域发展的“榜样” ? 熟地的坐享其成,还是未来可见的兑现?
中北片区 板块 对标
永旺、地铁2号线、休闲配套现均已兑现
项目所在地区域价值需要对标中北镇,实现兑现 及溢价空间
中北片区
竞争论
红鹤观点:
正荣府的机会——品牌是保障;地段是预期;产 品是机会
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论 客 户
当 地 地 缘
市 区 外 溢
田野小调查
“我现在住御龙湾,以前住在区政府附近,北辰生活配套都在这边, 就是物业差点”——50岁 公务员大叔
“我从小就住北辰习惯了,我爹妈公婆都在北辰我干嘛要搬去市里住?” “除了逛街平时很少去市里……”——25岁 新婚美媚
“我同学去年买的红星,现在装修呢,据说现在一平米涨了3000,我也 准备要小孩了考虑换套大的,听说金地有洋房……”——30岁 准妈妈
“铁东路那边啥也没有怎么住?如果是品牌开发商的房子我倒是可 以考虑买一套投资,看以后发展吧,北辰这块没啥新房子” ——45岁 北辰中医院大夫
不差钱的本地“土著”
纯粹的改善居住需求,愿意为好产品买单,铁东 路以北的抗性大
地缘客户
田野小调查
“市区的房子太贵了,新房都奔3万了,压力太大了,考虑新房但还是 不想出外环,最好离父母也别太远” ——28岁 公司白领
“准备要二娃了,考虑换套大点的,大娃要有地,以后父母过来帮 忙照看孩子也要有地,最少也得四室……”——34岁 年轻妈妈
“我都出了市区了还不买套洋房,周边最好配套完善,有地铁,这 样看来只有中北镇了”——38岁 中年大叔