逼定技巧
主讲：吴昊
课程纲要
逼定的界定 客户购买信号 常用逼定方法 客户分类及应对方法、话术
一、逼定的界定
逼定的界定
思考： 进入逼定环节的条件是什么？ 逼定之前你要做什么准备？
逼定的界定
进入逼定环节的条件是： 1.客户确实有购买意向； 2.有能满足客户需求的房源； 3.优惠价格的空间 逼定之前你需要做： 1.判断客户的意向和需求； 2.判断客户类型； 3.制定解决方案。
二、客户购买信号
客户购买信号-语言信号
顾客问题转向有关商品的细节，如费用、付款方式、价格等. 详细了解售后服务. 对销售人员的介绍表示赞扬和肯定。 询问优劣程度。 对现在的房子表示不满，如环境、位置、配套、面积 接过销售人员的介绍提出反问 对商品提出某些异议.
客户购买信号-表情及肢体语言信号
顾客面部表情从冷漠、怀疑、深沉变成自然、大方、亲切、附和。 眼睛转动由慢变快，眼睛发亮而有神采。 由若有所思变为明朗、放松，嘴唇开始抿紧，好象品味、权衡着什么。 开始仔细观察商品。 转身靠近销售人员，进入闲聊状态。 忽然用手轻敲桌子或身体某部位的动作来帮助自己集中思维，作最后决定。
客户心理分析
一般而言，客户分类的依据不同，其分类的结果可能就会有很大的差别。例如依据客户的性格、职业、年龄、性别等分类。但是通俗的分类就是按照客户的购买行为的客户心理分析，进一步认识客户的真正需求，从而达到我们销售的目的。 当客户在购买商品房时，通常认为客户的购买行为具有以下的共同的心理特征：
客户心理分析
求实用：使用价值、实际效用、内在质量等， 如：采光、通风、使用面积、结构、防潮、隔音、隔热等 低价位：购房者最关心的问题之一 求方便：房屋的使用过程中的最重要的问题之一 如：供水、电、气、电话、宽带网络、有线电视、交通、配套的商业设施的等 求新颖、美观：主要就是房屋的建筑风格、与生活相关的区域环境、景观等
客户心理分析
追求建筑的文化品位：万科的第五园外体现中国的传统文化、奥林匹克花园则体现的是运动与时尚的完美结合的现代生活文化 求保值、增值： 投机、投资获利：
抓住了客户的心理需求，展开以客户消费需求为主的销售策略，我们便打开了销售行为的第一道门。
把握购买动机和消费层次
　“我磨破了嘴皮，他也很喜欢这套房了，价钱也很公道，可他就是不买！”这样的情况对每位售楼员来说都是司空见惯的，但怎样去解决这种问题呢？ 　购买动机从理论上可分为两种，理性购买动机和感性购买动机， 　切实了解客户的购买动机，需要置业顾问养成全面观察他人反应的习惯，掌握了这一点，你的技巧才更具针对性，这是提高销售水平的转折点。
购买动机
　理性购买动机，即是甚于自身需购置商品的全部性能和花费进行全面考虑的合理型思维方式。 　我们的做法----观察客户的言行举止，迅速判明其需求　特点，再把其注意力引导到最适合他的商品性能上去，实现从理想的购买动机转变。
　理性购买动机
购买动机
　个人对商品都会有不同的注目点，如安全感、舒适感、有个性、够浪漫，争强好胜等原因都可能会影响其购买行为，这种对不同商品的某种性能特别的关注成为某种目的决定购买，带有一定感情色彩的思维方式，我们称之为感性购买动机。
　感性购买动机