阳光股份酒仙桥南区危改项目 项目编号：hgls-pg-007-
前期研究
华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司
REGAL LLOYDS2 目录
市场背景判断 003 第一篇 区域发展判断 024 第一篇 自身条件分析 039 第一篇 市场环境分析 054 第二篇 项目定位 144 第三篇 案例借鉴 191 第四篇
注：本报告数据截至时间为2006年3月31日
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REGAL LLOYDS3 目录
市场背景判断 宏观投资变化 政策趋势判断 市场趋势判断 区域发展判断 自身条件分析 市场环境分析 项目定位
REGAL LLOYDS4 市场背景判断
05年前房地产投资快速增长，短期内市场供应保持较高水平，05年进入拐点，未来供应可能下降。
数据来源：北京市统计年鉴及华高莱斯数据库
REGAL LLOYDS5 市场背景判断
05年前房地产投资快速增长，短期内市场供应保持较高水平，05年进入拐点，未来供应可能下降。
01年房地产投资的增速远高于GDP增速，到04年两者趋近，05年房地产投资增速又大幅低于GDP增速。
受投资增长的推动，近年施工量和竣工量均快速增长，其中05年两者的增长都是近年最大的增幅。从施工量的滞后效果分析，未来1－2年供应量还将保持较高水平。
数据来源：北京市统计年鉴及华高莱斯数据库
REGAL LLOYDS6 市场背景判断
05年前房地产投资快速增长，短期内市场供应保持较高水平，05年进入拐点，未来供应可能下降。
从具有前置效应的开工量来看，在03年达到顶峰后，04、05年持续下降，且05年下降幅度较大，从开工量的之后效果分析，未来2－4年内市场供应量存在下降的可能性。
从增长率分析，施工量和竣工量基本保持相同的增长趋势，05年成为增幅最大的年份，是之前过度投资的显现。而开工量从01年最大增幅持续下降，04开始负增长。
数据来源：北京市统计年鉴及华高莱斯数据库
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REGAL LLOYDS7 目录
市场背景判断 宏观投资变化 政策趋势判断 市场趋势判断 区域发展判断 自身条件分析 市场环境分析 项目定位
REGAL LLOYDS8 1998.03 1999.11 2003.09 2004.03
市场背景判断
金融政策
银发[2003]121号，严格控制土地储备贷款的发放:商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30%。
2003.06 2004.09 2005.04
2004.10.29 2005.03.17
开发企业贷款受限：银行不得发放用于缴纳出让金的贷款，不少开发企业资金紧缺，纷纷选择重组或引入外来资金以缓解资金压力。
对于投资型购房者，利率的变动预期增加了投资盈利的不确定性，因此投资更加谨慎； 高端市场需求受此影响很小； 低端自住型需求对提高首付率较为敏感
银根先松后紧：资金密集的房地产业受到直接的影响
《商业银行房地产贷款风险管理指引》要求商业银行要严格控制房地产产业相关贷款；
《关于改革存款准备金制度的通知》，存款准备金率从13%调至8%； 中国人民银行宣布存款准备金率从8%下调至6%； 存款准备金率由6%调高至7%； 银发〔2004〕60号，文件将存款准备金率由7%提高到7.5％，金融机构将一次性减少可用资金1100亿元左右。
人民币基准利率上调； 央行宣布取消将现行的住房贷款优惠利率政策，实行下限管理；个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%；个人住房公积金贷款利率将微幅上调0.18个百分点。
中央七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》要求“加强房地产信贷管理，防范金融风险”