华润公司 ——商业地产模式研究报告
目录
华润公司历史1 2运营模式
财务测算3 45 6
人力支持
品牌推广
商业定位与商业规划
华润公司简介
※ 华润置地 ◆ 截至2009年底，华润置地总资产超过960亿港元，净资产超过390亿港元，土地储备面积超过2210万平方米。 ◆ 截至2010年8月，华润置地已进入中国内地26个城市，正在发展项目超过50个。 ◆ 品牌理念：
※ 华润万家旗下品牌
品质给城市更多改变
华润置地业务类别
高端住宅系列
万象城都市综合体系 住宅+区域商业中心（五彩城） 住宅+欢乐颂
商业地产
橡树湾学府系列 橡树湾英伦系列 凤凰城精品都市系列
杭州 万象城
北京 五彩城
深圳 万象城
典型商业项目
万象城
深圳 万象城
大连 万象城
沈阳 万象城
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华润公司历史1 2运营模式
财务测算3 45 6
人力支持
品牌推广
商业定位与商业规划
选址
城市 1.选择周边区域性经济中心的城市 2.这个城市要具有较强的消费能力 商圈 1.选择城市新城区的核心地段 2.“第一商圈”（15分钟步行范围内）聚集相当数量的中高收入人群 3.交通便利，停车方便 4.考虑政府的城市规划
定位与档次
真正服务的对象是城市的中产阶级，以家庭为主的消费者
客户
规模
万象城的市场定位确定为“中档偏高” 完整及协同的体验，包括购物、休闲、餐饮及娱乐
超大规模型购物中心，面积在12-24万平方米之间，根据城市的经济实力等情况做调整
档次
商业规划
业态规划
楼层分布与动线图
主出入口
主出入口
的士上落站
一层地下、地上车库出入口
深圳万象城一楼 整个购物中心只有一条主动线，所有店面都分布在动线两边
规划设计特色
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商业定位与商业规划
战略合作模式
主力店
溜冰场 冰纷万象溜冰场
影院 嘉禾深圳影院 百老汇 韩国美嘉欢乐影城
百货 REEL百货 泰国尚泰百货
超市 Olé超级市场 CityValue（华润万家）
运营策略
华润在运作时，零售物业的规划是按照零售业的需求来做的，用整个租金的成长系数来测算零售商场这部分。 商业需要与住宅相互配合，定位要一致，才能达到双赢。
住宅开发+持有物业+增值服务
用商业的方式运营地产
运营周期
万象城项目 施工时间 一期（开业） 36个月 购物中心、写字楼 二期（完工） 50个月 住宅、酒店 招商时间 一年 完成4家主力店的招商工作 两年 完成80%的商业面积的招商工作
租售策略
具体策略： 1.全部持有的物业：一线城市、核心地段、较为成熟且出租率和租金收益达到一定水平的物业； 2.部分持有：一些具有潜力但不太成熟的物业。
远景： 商业部分 完全持有
住宅：完全出售
酒店、写字楼、商业：部分出售部分持有