句容白沙水库项目初步沟通报告
目 录
报告主要内容： 目标市场界定 竞争项目分析 项目解读 产品发展策略 风格及户型方向
目标市场界定
目标市场以南京及周边乡镇经济圈为核心；镇江和句容当地市场为辅助
基于本案为旅游地产项目，在对目标市场范围界定上跳出区域市场，将目标市场半径扩大到100公里内，车程1.5小时内。
经过对目标市场的框定，本案目标市场可以分为三类：以南京及周边乡镇经济圈为核心；镇江和句容市场为辅助
南京及周边乡镇经济圈
镇江经济圈
目标市场确立
句容市
从城市级别来看，南京是副省级城市，江苏省省会，长三角地区第二大城市，国家历史文化名城，长三角辐射带动中西部地区发展的重要门户城市，长三角承东启西的中心城市。
从可支配收入来看，南京城镇2010年居民可支配收入达28512元，人居比镇江高了近5000元，相对消费水平大于镇江
南京城市价值相对较高，从城市经济和人均收入看，城市居民综合消费能力较强。
南京综合实力较强，为本案提供较高消费潜力的客群市场。
区域市场分析
从可支配收入增长率来看，近年镇江城镇居民可支配收入开始大幅度增加，2010年增长率为13%，所以说，镇江的消费潜力正在逐渐提高，可为本案提供很好的潜在外围市场
区域市场分析
对本案的支持： 1、瓦屋山与南京相距约94公里，区域市场离南京距离相对溧水别墅区域处于弱势，但相对目前以南京消费者为主力的茅山风景区享有同等距离竞争力。 2、南京城市价值较高，城市消费能力较强，为本案的有效分流区域，且南京为省会城市，有一定区域消费带动性，扩宽本案的客群市场。
以南京为轴心的周边区域
区域市场与茅山风景区板块享有同等距离竞争力，相对溧水板块，在距离竞争上有一定弱势
溧水板块
茅山板块
南京市区
车程50公里
车程95公里
车程91公里
本案主要面临来自于茅山风景区以及溧水两个区域的别墅产品竞争
本案位于句容瓦屋山脚下，和茅山风景区距南京的距离几乎相同。 本案距离茅山风景区约16公里车程，距溧水板块约22公里车程。根据产品价格以及类型和卖点来看，本案主要面临这两个区域的市场竞争
竞争市场分析
规划背景分析
依托句容得天独厚的区位交通优势和丰富的山水文化资源，大力发展休闲度假产业，充分发挥旅游的带动作用。继续抓好茅山风景区开发、建设，把茅山风景区建成长三角地区重要旅游目的地、国内著名风景名胜区、国家5A级旅游区； 新增一批2A、3A级旅游景区，建成3个以上乡村旅游示范村；加快推进茅山蒙爱城、白沙村乡村旅游、龙山湖休闲农业观光园、赤山湖旅游区政通文化旅游新城等旅游景点及配套设施建设； 充分利用宝华新城自然资源和区位优势，高档次规划，高品位建设，大力发展中高档房地产，加快推进边城仑山湖、茅山、赤山湖等区域的高档房地产业发展
目前句容主力打造旅游以及房产重点为宝华山以及茅山两块区域，对于白沙村的规划是预期打造乡村旅游特点，但并不是重点发展区域。
目标市场： 目标市场以南京及周边乡镇经济圈为核心；镇江和句容当地市场为辅助。 竞争市场： 本案主要面临来自于茅山风景区以及溧水两个区域的别墅产品竞争，由于句容宝华山区域离南京主城的距离，以及产品价格等因素，对于本案客户分流性很小。 未来规划： 目前句容主力打造旅游以及房产重点为宝华山以及茅山两块区域，对于白沙村的规划是预期打造乡村旅游特点，但并不是重点发展区域。 目前瓦屋山的旅游来客主要依赖于自发型组织，政府宣传度很低
目标市场小结