丽江玉龙瑞峰生态文体园项目整体定位及发展战略（终稿）
梦想之路已然展开 ———文化之旅 世界丽江
谨呈：丽江玉龙瑞峰生态文体园投资有限公司
SZ[2010]A-755-GW-100402-0482 报告终稿补充内容
报告逻辑梳理1纳西文化精髓挖掘2 启动区商业细化3 报告逻辑梳理14
旅游热点城市，具有强势景观资源的大规模旅游地产项目
优势Strength
项目 SWOT分析
位于大香格里拉中心城市丽江，城市知名度高 交通条件优越 拥有玉龙雪山强势景观资源 拥有驼峰航线历史文化资源 地块面积大，容积率低，可塑性强
丽江旅游产品单一抑制高端客源市场，尤其是度假休闲市场的形成 未来度假休闲市场产品同质化严重，尤其是高尔夫、五星级酒店供应较大 项目周边山体生态脆弱，破坏严重
威胁 Threat
机会 Opportunities
劣势 Weaknesses
区域认知度较低，属于陌生区域 市政基础配套设施缺失 风力较大，影响球场及建筑设计 地质条件差，尤其是水资源匮乏
旅游地产巨大的发展机遇 大香格里拉旅游区纳入国家发展规划 丽江市旅游产品及市场需要升级换代 丽江市土地资源匮乏和项目所在区域规划性质导致项目的稀缺性
项目属性5 如何挖掘客户，了解客户特征及需求特点就成为项目成功关键？
？
房地产项目的核心就是——客户问题？
客户是谁?
客户特征?
客户需求?
客户1 236 客户问题决定着产品形式、项目主力客群及项目核心竞争力的打造
客户是谁？
客户特征？
客户需求？
客户定位
产品定位
项目核心吸引力1 237 丽江人口结构：古城投资者和经营者成为丽江常住高端人群，国内外游客为日常消费人群
本地居民
投资者和 经营者
国内旅客
人群分类：常住人口和旅游人口
常住人口：纳西本地居民和古城商人 旅游人口：国内旅客和国外旅客
投资者和经营者—— 国内中产阶级或港澳台人，多数有海外经历，有知识有品位，经济实力比较雄厚，属于智富阶层 古城正在经营的商业共有约2,000间商铺 在束河投资200万元以上的客户达20个，100万元以上的34个，多数来源于香港、台湾、广东和上海等地 纳西本地居民—— 崇尚自然、鄙夷机巧；崇尚悠闲，鄙视匆忙；崇尚文化，轻视钱财 国内旅客—— 2009年，国内游客达705.55万人，以广东、四川、北京、上海、天津等地客源为主，团队占40%；散客占60%，散客以城市白领、小资和艺术人士为主 国外旅客—— 2009年，国外游客达52.59万人，以新马泰客源为主，占33%。
人口矩阵
国外旅客
Q1 客户是谁8 本地纳西人收入水平较低，多数依靠宅基地建房，该类客户置业内在驱动力不足
丽江市古城区2009年城镇居民人均可支配收入达到14456.97元 ，古城区城镇居民人均消费性支出8316.25元
本地居民
访谈记录一 尚品国际置业顾问顾小姐：本地客户多数喜欢90～120平的小复式公寓。
当地人承受价格为3000元/平米左右。 ——柏龙水榭项目负责人 丽江本地客户对单价较为敏感。 ——和合苑置业顾问
本地人及周边市县以购买城市住宅（公寓、小高层等）为主 外省游客以购买高档、低密度物业形式为主
数据来源：丽江统计局网站
数据来源：市场调查