天诚项目前期策划报告
东莞星彦地产顾问有限公司
气质天诚
开篇
鸿福焦点
实现项目 价值使命
2-发展方向研判
3-市场分析
4-市场项目
5-定位增值
6-产品增值
7-营销增值
1-项目概况
项目发展方向
市场分析
项目增值建议
报告架构：
项目概况
1-1 项目位置: CBD一级辐射区
本案
二级：商务圈 （写字楼、酒店、商业、零星住宅）
三级：生活圈
项目位于南城区鸿福西路鸿福上桥处，属于CBD一级辐射区。
由鸿福路、八达路、莞太大道、东莞大道围合形成，约50平方公里，将成为东莞市行政文化中心、金融商贸中心、科教研发中心、居住休闲中心。
新城市中心区规划图
1-1 项目位置: CBD中央商务区
新城市中心ＣＢＤ的形成使南城汇集了越来越多的商务、白领阶层
1-2 项目四周：核心地段 交通便捷
西侧为南城商务大厦 北面临鸿福路
东侧为东园大厦 南面为连片的村民自建房
本 案
鸿 福 路
莞 太 大 道
四　 　环 　路
东 莞 大 道
第一 国际
菊香苑
稻花村
阳光小学
华凯广场
星鹏大厦
元美广场
腾龙
海雅百货
银城酒店
银丰美食街
中信银行
工商银行
胜和广场
华凯大厦
联通/商行
鸿禧
鸿基
税务
电信
沃尔玛购物广场
苏宁电器
中国银行
宏远酒店
海关
体 育 路
元 美 路
石 竹 路
胜 和 路
市政府
大会堂
展馆
大剧院
图书馆
艺术馆
科技馆
活动中心
石竹花园
绿地广场
华凯豪庭
新世纪酒店
会展中心
会展国际酒店
东荣商务酒店
1-2 项目周边: 黄金大道 黄金商圈
鸿福商圈
第一国际商圈
1-2 项目所处：鸿福路焦点心脏
1-3 项目现状：地块规则 地势平坦
项目地块面向鸿福路，地块较规则，地势平坦
位置：南城鸿福路（天诚.康桥对面） 占地面积：约5000平方米 容积率：4.5左右（暂估） 建筑面积：20000余平米 建筑：高层
SWOT分析
优势S CBD城市核心的区位、升值潜力大 周边配套齐全、交通便捷、生活便利 鸿福路商圈日渐繁华，商务激增
劣势W 周边形象略显杂乱 临路噪音干扰 项目规模小、无社区、可塑性受限 发展商开发经验少，未形成品牌
机会O 政府倾力打造的城市新区 楼市火爆，前景看好 市场同类产品创新度有限 产业带来人口变化，大量白领为小户型发展带来契机
威胁T 小户型供应激增，竞争激烈 项目处于小户型集中供应区
发挥优势，抢占机会
利用机会，弱化劣势
发挥优势，转化威胁
减小劣势，规避威胁
1-4 项目发展评估——SWOT及发展战略
结合项目优势、价值最大化定位 利用大势，实现短、高、快 特色创新产品占领市场
宣传强化项目区位优势 创新特色产品引领竞争 差异化营销脱颖而出
炒作片区，带动项目推广 利用定位，削弱劣势 加大产品创新力度 精准定位客户
巧妙设计、削弱噪音 差异化产品、形象，赢得竞争 利用项目树立品牌、口碑