万科第五园策划报告
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20041028
万科的实践
fdcsky
与之前诸多策划报告有所不同的是，本提案的主旨不在于创造，甚至不在于提出建议，更多的是世联地产基于对万科的理解，而作出的相关分析和切实可行的操作方案
Q1：房地产宏观大势将何去何从？
必须明确的3个前提
关于房地产泡沫：论据不足
100 120 140 160 可支配收入与住宅销售价格增长比较（中国）
定基指数：1997年=100 可支配收入 定基指数
住宅销售价格 定基指数
155.05
123.55
商品住宅价格上涨幅度远远低于同期城镇居民家庭人均可支配收入增长速度
1998-2003年，我国城镇居民住房的“房价收入比”呈现下降态势
（深圳：2003年房价收入比为4.25）
宏观调控措施对市场产生了显著影响
数量型货币政策下的贷款月度增加额变动
在数量型货币政策手段影响下，贷款增速同比明显减缓
对于10月份实施的价格型货币手段——基准利率调整，尚无法观察其带来的效应
亿元
2003年6月央行121号文件出台
2003年9月存款准备金率上调1个点
2004年3月央行实施差别存款准备金率制度
地产行业前景：快速发展可持续数十年
我国房地产业未来增长弹性与其占国内生产总值的份额
1991-2003年，我国房地产业增加值平均只占GDP的1.8%
1991-2001年，我国房地产业增加值对GDP增长弹性为1.09，未来十几年，房地产业增长弹性将上升到1.3，甚至1.5
（即GDP增长1%，房地产业产出增长1.3%或1.5%）
美国40年来的稳定线
微观视角下：房地产业的增长空间巨大
我国人均住宅使用面积的未来增长空间
2003年我国城镇居民人均住宅使用面积仅17.8平方米
2020年我国人均住房使用面积可能达到的水平为24平方米左右（建筑面积30平方米左右）
（深圳住宅人均建筑面积约25平方米，统计误差来自人口基数的口径）
Q1——大势：房地产市场快速健康发展
Q2：本项目将面临怎样的竞争？
必须明确的3个前提
龙华的地产常识：被称为“深圳后花园”，外向型需求强劲，属于一次置业型市场，大盘是主流，产品、价格同质化
龙华的大盘模式解决了首次置业者关外置业的区域认同障碍问题，才有了关外置业量能的激增。 这种模式对于非价格第一敏感的二次置业者，却没有产生同样的效应。
风和日丽“和谐的民风、亮丽的日子”开启了龙华“大盘+美丽的命名+人文情怀”的畅销模式，这种“大盘+美丽生活”模式屡试不爽。 对于关内首次置业者，住进“小镇”成一统，关外啥样我不管，关外置业也只是距离问题了，实际心理认同的和行为的仍是关内生活。
05~07年与第五园存在竞争相关性的低密度物业总供应量为240.2万平方米，其中龙坂区占61%
（数据来源：世联地产数据中心）
06年与第五园存在竞争相关性的低密度物业供应量为71.7万平方米，其中TH845套，别墅422套；
（数据来源：世联地产数据中心）
07年与第五园存在竞争相关性的低密度物业供应量为68.5万平方米，其中TH690套，别墅310套；
（数据来源：世联地产数据中心）