上海青年城
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市场研判客户定位已有策略的分析和检讨
青年城位于上海松江区沪松公路与九新公路交接处，临近在建的地铁九号线九亭站。周边楼盘众多，有金丰兰庭、摩卡小城、九城湖滨等等，大多为经济性住宅产品。现今无论是商业、教育还是交通配套都不成熟。
市场研判
项目基本信息
总 建：约5.2万平方米 占 地：约2.9万平方米 容 积 率：1.8 绿 化 率：40% 总 户 数：891户 建筑形态：小高层5幢 投 资 商：上海城开 全程营销：易居中国
土地属性
区域市场研判
其中本区全装修房的楼盘有四家（详情见附表）
板块综述：房型集中在2房~3房，面积较大在80平方米以上户型较多，价格区间为6000～8000元/㎡。
市场机会：九亭区域缺少精装一房小户型单位，由于可以控制总价。可以接受8000以上的价格。 项目周遍未来规划中地铁、卖场配套齐全。符合年轻人居住习惯。在总价上加以控制，打出适合年轻人的特色，可以最大程度打消现今配套缺乏的弊端，吸引经济实力有限的年轻客户。
项目的机会
本区域客户是谁？ 九亭地区全装修房的楼盘有四家，上海源花城和紫金花园最小房型面积在80-100平方米左右，而且紫金花园没有一房，这两个楼盘的主要购买客源以松江和闵行区三口之家为主，最有竞争力的奥林匹克花园，经典小房型主要针对闵行、松江区域单身一族、新上海人组成的二人世界，也有部分徐汇区客户和投资客户。
客户定位
本项目目标客户是谁？ 低总价、小户型、临近9号线预计大部分客户来自徐、闵两区工作的事业刚起步的年轻白领，还有一些刚成家不久的年轻夫妇。吸引他们的主要原因是：全装修、低总价、靠近地铁。主要是以在市区地铁沿线工作的上班族为主，其中一大部分是新上海人。并有少量投资客 。
客户定位
策略简析

产品策略分析
媒体策略分析
产品策略分析
青年城采用大围合布局，将小区景观、功能设施等空间设置在小区中央。
开盘推案情况：主打一房产品，市场反应热烈
主要房型分析
1R：40平米，1层3.6米，夹层局部1.9米，局部1.4米，由于现在国家已规定3.6层高需按两层来计算面积，这成为一个卖点，提出了140%的房率的口号。上层无窗户，排风不畅。
一室一厅精致小户型 宣传口径：
产品策略——小面积
小面积
低总价——最低总价仅30万元
低首付——2成首付款，8成按揭
低月供——每月还贷1200元左右
产品策略——全装修
全装修（1200元/平米标准，配部分家具、家电）
全装修
便利性——为繁忙者省去装修烦恼
经济性——避免一次性的高投入
投资性——交房即可使用，有利租赁
产品策略——低价格
空间延展
8500元/平米
6071元/平米
140%得房率
若扣除1200元/平米装修，单价仅为
4800元/平米左右
样板房图示
产品策略分析
青年城在产品上紧扣小户型、全装修、低总价三点，与年轻白领工作繁忙无暇顾及装修、事业刚刚起步经济实力有限、人口不多需求面积不大等特点相当契合，取得了不错的市场反应。