中粮除了粮食， 还有什么？ 彩云之上有什么？ 一切请听下回分晓！ 登场 中粮 彩云居 中粮-彩云居 命题 速度、品牌、利润 一样不能少 审题 93平米以下占82.7%； 119平米以上占17.3%； 以小户型为主， 辅以部分舒适性三房及复式房， 当然还有迷你型公寓。 占地面积：43867方 总建面：74574万方 容积率：1.7 建筑高度：35米 用地性质：二类居住用地 总户数：1064 车位数：597 破题 大号彩云居 方方正正一块地，中规中矩”中”项目。 秉性——中庸 突破需要个性？ 破题的过程就是个性的寻找和塑造过程。 市 场 市 场 政策解读 从07年9.27到10年4.15 胳膊与大腿之争推动成长 07年9.27 金融危机帮忙，连续16个月量价齐跌，赶紧救市。 10年4.15 新政次月各地销量急剧萎缩，市场一片萧条…… 08年被挤兑（人所共知） 09年被忽悠（来不及出货） 10年被蒙骗（香槟都备好了） 出不了货，这是个问题 政 策 PK大会 史上最强（重拳）VS耐药性（皮实） 嘴硬（不差钱）VS冷眼（叫你撑） 龟缩（没细则）VS叫嚣（新税制） 落袋为安VS博取高利 民生VS误伤 观望VS彷徨——尽头在哪 机动政策VS长久政策 通胀VS保值 二元市场的矛盾 总经理要让总理开心 战役已经打响，阵型已经列好，仗总归要打，督阵的有想法，既然胜利天注定，那么就要先安抚未出征的老弱残兵。 要求： 1、不会哗变； 2、不要招摇。 妥了！ 一年之内看表现 政策不可违 趋势不可逆 刚需不可背 结 论 市 场 区段分析 我 们 的 九 龙 湖 地 位 1、岔路口板块 2、百家湖板块 3、将军路板块 4、东山板块板块 5、九龙湖板块 6、科学园板块 7、汤山麒麟板块 江宁七大板块之一，我们相对边缘 主城第一站/火车南站、地铁强劲引擎 已类主城化 近城/环境/地铁/凤凰港中心商业规划 高端配套、环境改善 老市镇/繁华/地缘人口 自我中心化辐射 1、岔路口板块 2、百家湖板块 3、将军路板块 4、东山板块 5、九龙湖板块 6、科学园板块 7、汤山麒麟板块 近城/山水/大学城/别墅聚居地 山水人文、环境改善 板块能级 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★☆ 板块特征 品牌云集/生态九龙湖/立体交通构建 大牌开发商区域撬动 温泉养生/受仙林辐射/弱配套 度假型主导 产业导向/方山/大学城/ /地铁/弱配套 升级改善 板块能级 发展足迹 ——金带：地铁1号南延线推动服务业发展轴线贯通，成为联系东西片区发展的金带；——绿廊：秦淮河及其蓝线范围，是游憩观光、休闲娱乐的功能轴线，也是联系各个片区发展的绿色景观轴线；——纽结中心：跨秦淮河两岸的多个公共中心形成强核，由功能和特征明显的四个中心构成：服务整个江宁区的天印公园行政中心，百家湖北侧的河定桥低成本商务中心、杨家圩文化中心、百家湖东侧的凤凰港商业休闲中心。此外，铁路南京南站及站南地区形成的北核，打造成集交通枢纽、物流中心、公共集散中心、休闲娱乐、商贸服务为一体的都市区级中心，成为缝合主城区和东山新市区的纽结中心。——RBD网络：交通枢纽、物流、文化休闲、商业、商务、商贸、行政事务管理等功能的各个中心组成网络化的都市区RBD 江宁大有可为 金带、绿廊、纽结中心、 RBD网络 九龙湖，自有优势 江宁开发区已成为南京地区海内外客商竞相投资的热土和创业的宝地，吸引来自美国、日本、瑞典、德国、澳大利亚、英国、法国、意大利、加拿大、菲律宾、新加坡、韩国、台湾、香港等21个国家和地区的1800多个项目进区落户，到位外资超过20亿美元，投资额在千万美元以上的大项目有220个，世界排名前500强的企业中已有28家进区。而九龙湖板块就涵盖了汽车制造业、电子信息产业、进出口加工业、教育产业、织科技工业园等众多领域的产业群。 苏源集团、长安福特、国电南自、南京晨光、海尔曼斯、宇行机械、九竹企业、恒宝利、奥特电气、南京出口加工区、克里斯汀、同仁医院、东大、南师附中、清水亭中小学等。 值得关注的产业涵盖 他们的需求已经度过旺盛期 区位价值判研小结 1、从中长期发展来看，九龙湖自然生态环境、地铁3号线利好、青奥会利好、品牌开发商进驻等可推助板块发展； 2、板块边缘性强，板块能级一般； 3、目前基本生活配套档次一般，休闲娱乐购物等配套较弱； 4、机场高速/双龙大道高架，区内及市内公交能实现与主城对接； 5、产业链形成巨大中高端消费力，但已经得到一定释放。 市 场 资源理解 北侧新城规划混合用地 南北长约314米，东西宽约140米 西侧同仁医院 东侧的加油站 南侧吉印大道 东侧九州通医药 东侧九竹 南侧东南大学 我 们 本 位 东南大学九龙湖校区/南师附中以/清水亭中小学 九龙湖与方山：远古时这里是一片大海，海龙王有九个王子，十分顽皮，搅得水府、天界都不得安宁。玉帝把他们抓住，关在一个玉匣里，交由太白金星看管。这九位龙子被关得不耐烦，在匣中喧闹不已。太白金星只好带着匣子去找玉帝，途中不慎，跌落人间，成为今日的方山。九位龙子变成了方山周围的九个山岭，围绕着方山。 人 文 在南京，难得山水相映成趣之地 除却玄武湖与紫金山，便属九龙湖和方山 一方天印 一卷长史 一座神峰 一汪碧波 生 态