宁波开元·九龙湖畔开盘价格建议及销售执行策略
一、项目开盘价格建议1、开盘价格建议2、项目入市时机建议二、开盘推案建议1、参考个案推案及销售近况2、本案推案及销售建议三、认筹执行建议1、客户登记情况分析2、执行策略3、流程解析4、认筹各阶段详细操作建议
目录
项目开盘价格建议
本案基本策略
理性价格入市，参考同类产品项目定价策略，对各类细分产品的价格进行比较，最终确定本项目价格体系
项目开盘价格建议：
多产品组合推出，将本项目各类细分产品组合推出，拉大价格区域，增大客群范围，也为后期推盘提供一定升值空间
打造物有所值的高档楼盘形象，价格建立在高品质产品基础上，实现利润与名誉双丰收
09年初开始，宁波房地产市场一片春暖花开，成交量连月攀升，部分热销楼盘在3月份对楼盘价格进行了小幅上调，市场抗性尚未显现，市场回暖迹象明显。但是由于全球经济尚未真正复苏，此轮主要由政策优惠引起的回暖潮缺乏后期真正有力的经济支撑，市场后期的走势仍未明朗。 故建议本项目仍需以理性价格入市，在强力打造区域认同感的同时树立项目高端楼盘形象，以高性价比快速吸引客户，尽快进入链式营销，并密切关注整体市场走势和同类产品楼盘的定价，随时调整价格策略
1、钱湖比华利 2、香湖丹堤 3、卡纳湖谷
通过对目前市场同类产品楼盘定价策略的研究分析，以市场比较法确定本项目价格
根据项目产品同类性，本项目定价之主要参考楼盘选定：
项目开盘价格建议：
市场竞争比较 通过目前宁波市场主要同类产品楼盘对各类细分产品的具体定价情况，来估算本项目同类细分产品的主力总价，最终确定本项目整体价格
项目开盘价格建议：
价格确定方式：
本项目主要产品分类：依山别墅主力面积段在800-900平米，湖景别墅主力面积段在850-900平米；花园别墅主力面积段在500-850平米
项目开盘价格建议：
我们以目前同类产品市场上相应面积段上产品的定价作为参考，获得本项目产品的价格体系
项目开盘价格建议：
我们以目前同类产品市场上相应面积段上产品的定价作为参考，获得本项目产品的价格体系
项目开盘价格建议：
我们以目前同类产品市场上相应面积段上产品的定价作为参考，获得本项目产品的价格体系
项目开盘价格建议：
我们以目前同类产品市场上相应面积段上产品的定价作为参考，获得本项目产品的价格体系
项目开盘价格建议：
结合目前宁波整体别墅市场状况、本项目产品特征以及相应面积段上同类产品楼盘的价格状况，获取本项目不同面积段下的价格体系：
项目开盘价格建议：
总价范围
主力总价400-1300万 楼王2000万左右
从整体推盘考虑，建议以多产品组合和理性价格入市，为后期价格升值预留空间。 对外以项目总价范围及单幢别墅总价作为项目价格参考，弱化项目每平米均价概念
价格策略
项目开盘价格建议：
通过对市场同类产品定价体系的研究分析，最终确定本案开盘价格：
项目开盘价格建议：
细分产品价格
临湖别墅主力总价范围1000-1300万，另两幢顶级湖景别墅总价可突破2000万元。该细分产品在本项目中占比较少，景观资源最优且最受宁波客户青睐，故可作为标杆性的高利润产品。 依山别墅主力总价范围800-1000万。该细分产品整体面积最大，但景观资源次优，可通过对总价的适当控制，通过低单价吸引客户下单。 高档花园别墅主力总价范围600-850万。本项目主力产品之一，以高性价比为主要卖点。 普通花园别墅主力总价范围400-600万。本项目主力产品之一，双拼的价格、独栋的产品，以低总价为主要卖点，项目的保量产品
项目入市时机建议：
受全球经济大环境影响，房地产业整体走弱，预计全球经济复苏尚需1-2年
受国家救市政策和压抑需求爆发的双重影响，09年初开始宁波房地产市场成交持续上攻，部分热销楼盘甚至量价齐升
去化以大幅度优惠楼盘或小面积低总价楼盘为主，刚性需求支撑市场，热销趋势向大面积房源扩散
随着压抑需求的释放完毕，楼市后期支撑点尚无着落，未来楼市走向尚不明朗
整体市场持续反弹走高，但后期走向尚不明朗
整体大环境依旧疲软，尽管目前市场成交表现良好，但后期尚缺乏有力支撑点，走势仍不明朗，如果工程进度和客户蓄水情况允许，建议本案能在近期入市。项目入市时机建议：
受普通住宅市场热销带动，别墅市场成交同样持续攀升，4月份达到08年以来最高值，价格表现稳定
受成交影响，多个别墅楼盘在4月份入市，供应量同样是08年1月以来最高值。由于供应激增，持续下滑的市场存量再次回到高位，达到近10万方
高端别墅市场客群容量有限，且该部分人群资产受全球整体经济走势影响较大
由于4月份的集中放量，预计今年下半年入市的别墅楼盘会相对减少，下半年竞争有所减弱
别墅市场近期表现良好，但后续走向也不明朗
别墅市场目前销售形势良好，但市场存量依旧巨大，虽然下半年新增推量会相对减少，但由于客群支付能力受全球经济环境影响较大，故后期走势亦不明确。本案可在客户蓄水状况良好的基础上，根据市场整体环境走势和竞争市场存量机动确定入市时机，由于下半年推量减少、市场存量消化，本案下半年入市时面临竞争会相对较小
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