第一阶段，1978年到1988年是惠州市经济发展的积累阶段，经济总量较低，1978年惠州GDP仅6.8亿元，但增长较快，年均增长率约为16.4％，其中1988年达到这一时期的峰值，GDP达32.3亿元，10年间增长了约5倍。

第二阶段，1989年到1993年是惠州经济的腾飞阶段，GDP年均增长率为33.3％，1993年的GDP达133亿元，短短5年GDP翻了5倍多！
第三阶段，1994年至今，惠州经济从燥热回归理性，并且有向峰顶发展的态势。房地产的泡沫给惠州经济带来沉重的打击，而且影响深远，房地产泡沫破灭后惠州经济衰退了近十年，GDP增长率不断向下调整，到2001年到达谷底，增长率为9.0％，期间GDP年均增长率为16.4％。随后，在中海壳牌进驻利好的带动下，经济在慢慢的恢复，2005年GDP为803.9亿元，增长率达17.3％。

从以上数据可以看出，惠州的经济发展已经完成了基本的原始积累，底气充足，而且经历了房地产泡沫的洗礼，经济发展表现得比较理想，目前经济正处于上升态势。2006年1-9月，全市实现生产总值669.13亿元，增长16.4%，创下1998年以来的增长新高，呈强势发展态势；全市完成全社会固定资产投资额198.63亿元，下降0.8%，若剔除上年同期中海壳牌项目的投资额，则投资增长达39.9%，今年以来的新增投资增长仍然是比较快的。房地产方面，1-9月，房地产开发投资完成42.74亿元，占第三产业投资比重达54％，增长70.8％，显示房地产业已成为第三产业发展的主导力量。房地产步入“豪宅时代”，第三季度，润园、金典水岸、东湖7号小区、合生国际新城、国华五期项目湖畔新城、东方威尼斯项目、奥林匹克花园等一批面积数十万平方米以上的高端楼盘密集推出，提升了惠州房地产高端楼盘的规模化水平，并带动全市商品房销售再上尖峰。房地产销售方面，1-9月，全市商品房销售面积138.77万平方米，增长91.4%；商品房销售金额40.73亿元，增长1.1倍。同期，全市商品房销售均价为2935元/平方米。

二、惠州写字楼发展概况

——数据来源：惠州统计年鉴

——数据来源：惠州统计年鉴

——数据来源：惠州统计年鉴
从以上统计数据来看，2003年是惠州的写字楼市场的一个转折点，2003年前惠州的写字楼施工和竣工面积都很小而且比较均衡，施工面积在6-7万平方米/年，竣工面积在1.6万-2.4万平方米/年。到2003年写字楼建设呈井喷现象，施工面积飙升至将近20万平方米，竣工面积也要较大的提高，但增加的幅度较温和。

销售方面，惠州写字楼的销售高峰期在2004年，2004年无论是销售面积、销售金额还是销售价格较以往都有很大的提升，其中销售面积的增幅最大，2004的写字楼销售面积是2000～2003年销售面积总和的1.2倍！销售金额是2000～2003年销售金额总和的1.6倍多！销售均价较以往年份增加500～900元/平方米，接近3000元/平方米。

空置方面，从2000年以来，惠州写字楼的空置面积逐年增加，在2003年达到峰值，为22213平方米，目前写字楼正在逐渐被市场消化，空置面积有减少的趋势。值得注意的是，虽然2003年的施工面积达到历史的新高，但最大空置面积并没有出现在2004年，原因是2004年的销售面积很大，消化了大量的供应。

小结：中海壳牌的进驻和投产，给惠州带来巨大经济利益的同时，也大力推动惠州写字楼的发展，在中海壳牌的带动下，已有35个国家和地区在惠州办起了8000多家三资企业，其中有16家由世界500强企业投资，这些外资企业的进驻，对写字楼特别是高档写字楼物业产生了巨大需求，刺激了写字楼的发展，使得惠州的写字楼无论是从量上还是从质上都上升到一个新的台阶。

三、惠州写字楼市场特征分析
1、发展起步晚
惠州真正的写字楼市场是从2003年开始，2003年以前，惠州没有纯正的写字楼，市场上的办公物业大都是由其它功能物业转变而成，写字楼的功能处于非常原始的状态。随着中海壳牌等大企业的进驻惠州，直接刺激写字楼物业的发展，2003年，惠州第一个定位为商务写字楼的项目——华阳大厦面世，开启了惠州纯商务写字楼的先河。随后，惠州的写字楼如雨后春笋般出现，而且逐渐向多功能、现代化、智能化发展，写字楼的办公理念、设计理念、服务理念等都得到较好的诠释
2、档次参差不齐
2003年前后出现的写字楼档次差别很大，2003年前出现的写字楼只能叫“准写字楼”，无论是建筑设计、楼宇配套等“硬件”还是商务服务、物业管理等“软件”都很落后。2003年后出现的纯商务写字楼则档次都较高，甚至出现了5A级（楼宇自动化、办公自动化、安防自动化、通信自动化、消防自动化）写字楼——双子星国际商务大厦和世贸中心。

3、分布零散
惠州的写字楼分布比较分散，而且每个区域的写字楼数量都很少。演达片区和江北中心区这两个片区由于规划定位的导向作用，写字楼物业相对较集中，其他片区则都很零散。

区域
主要写字楼

老城区
政盈商务大厦

东平片区
和庆商务大厦

演达片区
隆生商业广场、华阳大厦、世贸中心、国商大厦、风尚国际

江北中心区
双子星国际商务大厦、大隆大厦、德赛大厦、外商投资中心、银星国际大厦、德威大厦、盛丰大厦

4、空置面积大
目前惠州新建的写字楼空置面积都较大，如隆生商业广场、大隆大厦、双子星国际商务大厦等的空置面积都较大，隆生商业广场除了隆生本部进驻外20-23层外，其他可供租售的10-19层全部空置；大隆大厦除交通银行购置的办公楼层外，其他楼层除少量“名花有主”外也基本空置，空置率约为50％；双子星国际商务大厦的体量较大，目前的空置率约为50％。华阳大厦、世贸中心的空置率相对小些，空置率在10％～30％之间。

5、租售条件苛刻
惠州的写字楼租赁条件比较苛刻，如隆生商业广场半层（约700平方米）起租，双子星国际商务大厦也差不多，大隆大厦则要整层出售，所以很多中小企业有心购置写字楼但力不足。另外，假如一个企业租半层办公，装修豪华，但另外半层是空置的毛坯房，这给人的反差很大，对公司的形象不好，所以除非租整层，否则很难找到租客。这也是惠州写字楼空置率高的一个重要原因。

四、惠州写字楼发展展望
根据《惠州市江北中心区详细规划》，江北中心区确定了“一轴十区”的功能布局。整个片区东南面临东江，规划总面积达到233.5公顷。

“一轴”是指以市行政中心所在地为起点，延伸至东江对岸的城市景观轴线，轴线控制宽度为220米，其中在10号区内轴线控制宽度则为150米。“十区”是指江北17号区的市行政中心区、市民乐园区、文化区、体育运动区、科技展示区、江北8号区的生态休闲区、江北10号区的商业服务区、江北16号区的综合发展区、江北18号区的商务办公区以及江北9号区的居住区等10个不同的功能区。“一轴十区”建成后，江北中心区将成为集办公、会展、文化、娱乐、休闲、运动、商业服务、居住于一体的综合片区。