山东潍坊博纳庄园项目商业计划书 New Visual Angel 2012.05 商业秘密声明 本文内包含的资料属于山东龙之润投资置业有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。未经山东龙之润投资置业有限公司许可，任何人不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。 主要内容 项目本体分析 Part. 1 Part. 2 城市及区域背景研究 Part. 3 潍坊房地产市场研究 Part. 4 潜在客户分析 Part. 5 项目经济评价 4 1 项目本体分析 城市属性：潍坊位于山东半岛西部，北临渤海，经济总量位居山东第四，受益两大国家级战略规划，是极具发展潜力的三线城市 山东半岛蓝海经济圈 山东省行政区域最大的市，处于山东半岛西部，临渤海，靠青岛、烟台等国际知名海港城市 2010年全市实现GDP3090亿元，全省经济实力排名中居全省第四 潍坊十一五期间，全市经济增长速度年均13%以上 潍坊已纳入国家级“黄河三角洲高效生态经济区”和国家级十二五规划的“山东半岛蓝色经济区发展规划” 潍坊十二五规划，到2015年全市经济总量6650亿元，较2010年实现翻番，迈入人均10000美元台阶 区域属性：项目所在的九龙涧片区是潍坊市重点的生态建设项目，是潍坊市域范围最大的旅游度假区 九龙涧生态旅游度假区规划图 潍坊市生态市建设十大重点工程百个建设项目之一； 总面积170平方公里，核心区域位于九龙街道，面积15平方公里； 森林公园5000亩，2000亩体育公园，我们地块国际生态俱乐部4000亩，旅游商业区3000亩，周边社区8500亩左右；每个项目基本要求自建商业配套 区域属性：项目距市政府约18公里，目前区域交通不便、配套缺失，有非强势的人文和自然资源，属远郊陌生区域 项目地处潍坊市坊子区九龙涧生态旅游度假区九龙街道内,距离主城距离18公里 目前区域内道路属于乡镇道路，区域管线等基本市政配套较为完善，但目前区域商业配套缺失 森林公园小水系 西龙沟、大龙沟、小龙沟、龙凤泉、仙姑洞、三仙岛等人文自然景点，但知名不高 区域内无房地产开发项目 仙姑洞 森林公园（大部分已成型） 5000亩核心旅游区 项目属性：项目占地3900亩，是九龙涧旅游度假区15平方公里核心区的重点项目，定位主要承接高端度假居住等功能 乡村俱乐部（项目片区） 4000亩高端度假区 高尔夫公园（暂定中） 2000亩体育公园区 项目属性：项目功能定位包括葡萄酒庄园区、中低密度居住区、公建区及园林休闲区4大功能模块 园林休闲区 以“拥抱大自然”为规划思想，以法式园林为核心主题，内容包括运动天地、儿童乐园、爱情岛、香榭丽舍和绿色庄园，为博纳庄园居民以及整个潍坊地区的游客提供一个生态型绿色城市公园。 公建小镇区 为整个小区提供的商业配套 内容包括法国风情商业小镇、老年公寓和会所、幼儿园和国际双语学校，先进的服务设施和丰富的商业业态将带动周边地区的共同发展。 博纳庄园区（含启动区） 内容包括住宅、会所、幼儿园，是地块容积率约为1.0-1.5的低密度住宅区，拥有优美、舒适的绿化和滨水环境，采用具有法式建筑元素的建筑风格，展现法国风情的文化气息以及典雅高端的社区形象。 葡萄酒庄区 以葡萄园为主体,营造法国葡萄酒庄园文化，打造潍坊高级商务中心和娱乐休闲中心。 区域内主要建筑有酒店和酒堡，并配有会议中心和丰富的室内外水上娱乐项目。 此外，宾客在这里可以了解法国葡萄酒的历史和文化，体验地下酒窖，品味各种特色的法国葡萄酒，还能在葡萄园采摘新鲜葡萄。 杨瓦路 穆响路 眉南路 宝通街 项目属性：目前项目周边道路能级较低通达性不足，周围有森林公园、未完工的体育公园等景观资源，但认知度较低 基本农田 12年初宝通街开通，并和潍莱高速开出入口，西侧杨瓦路拓宽 项目周边现有道路全部为能级较低的乡镇道路组成 项目周边以农田和原始村落为主 管、线、煤、暖等基本市政已完成 项目 项目属性：项目内部落差较大、地形较为复杂，有一定的山水资源但不强势 小水域、死水 葡萄庄园 地形复杂 林地小道 有山有水，但山水资源优势不明显 项目属性：项目建设用地1176亩，公园配套用地2770亩，建设用地综合容积率在1.0-1.5，配套用地为农田及林场 项目整体经济技术指标： 总规划用地：约合3950亩 其中建设发展：约合1176亩；公园配套：约合2770亩 建设用地综合容积率在1.0-1.5 公园配套用地为农田及林地 目前320亩葡萄园与200亩水域已完成土地的流转，葡萄园已初具规模 项目初步概念方案鸟瞰图 25号地块概况： A.地块概况及位置 地块狭长不规则、地势稍高、地形复杂、西侧临水、东临公园配套用地及27号地块 B.经济指标： 用地属性：一类居住用地 占地：109727平米（164.6亩） 容积率：1.0-1.5 限低：4层以上 27号地块经济技术指标： A.地块概况及位置 地块狭长不规则、地势稍高、高差稍缓、东西建设用地、南接公园配套用地 B.经济指标 用地属性：一类居住用地 占地：81396平米（122.1亩） 容积率：1.0-1.5 限低：4层以上 26号地块经济技术指标： A.地块概况及位置 地块稍方正、地势低洼、高差稍缓、西邻葡萄园、东临未来的公园配套（现葡萄园） B.经济指标 用地属性：一类居住用地 占地：68090 平米（102.1亩） 容积率：1.0-1.5 限低：4层以上 启动区地形图 启动区地块概况 启动区认知 项目属性：启动区由25、26、27三块地组成，375亩，一类居住用地，容积率1-1.5，限低4层，地形狭长且用地条件较为复杂