领袖豪宅 层峰之选 【湖南-XXX竞争战略初步构想】 提案要点 PART1 第三只眼洞悉东安楼市 PART2 “ 三把标尺 ”审视御江苑 PART3 “ 三大战役 ”突出重围 PART 1 第三只眼看东安楼市 现象一 :“紫水新城时代”的变局 【城市蝶变】 新城PK老城区 新城区 锦豪雍景园 东安明珠 锦绣东城 潇湘第1城 紫瑞华庭 建达云峰国际 老城区 九龙时代广场 怡馨映象 碧园春城 加州国际 伯爵山庄 未来趋势（本项目的核心地位） 政商双核心+城市开发主导区域 现象二 : 价格变局 【老城区竞争项目】 建面：83000㎡ 栋数：5栋 4栋19层，1栋25层，约400套 在售：4、5栋 1梯3户2个单元，约228套 层数：19F-25F 主力户型：99、119、128、133㎡三房、163㎡四房 价格：2430-3178元/㎡,层差30元/㎡ 优惠：优惠1万后,一次性97折，按揭99折 销售率：40% 物业费：1元/㎡ 九龙时代广场 推广主题----3万元买房?主要针对小户型 以低首付为噱头 伯爵山庄 占地：约20亩 建面：14万方 栋数：12栋，约700套 在售：一期4栋7+1多层，1栋31F高层 (1-2F商业) 3-31F为住宅 主力户型：126-139㎡三房 价格：多层1100-2400元 高层团购4F：2000元起价 优惠：一次性95折，按揭98折，分期99折 推广主题---中央领域，荣耀家族 城中心14万平米欧式爵版社区 碧园春城 占地：39576㎡ 建面：180000㎡ 栋数：2栋 约350套房源 在售：一期楼梯房已售完,二期电梯房暂未开盘 价格：暂未开盘 优惠：暂无 销售率：暂无 怡馨印象 占地：1860㎡ 建面： 栋数：1栋，1-2F商业，3-6F宾馆，8-17F为住宅 在售：二期电梯房 约80套 主力户型：99㎡两房、138-139三房、156四房 价格：2400-2788元/㎡ 优惠：一次性96折，按揭98折 销售率：60% 总占地：17000㎡ 总建面：76000㎡ 栋 数：2栋16F -1F超市， 1-3F商铺 共计182套 在 售：均在售 主力户型：109-130㎡三房 160㎡四房 价格：2475-2800元/㎡ 优惠：按揭99折,一次性96折 销售率：70% 加州国际 【新城区竞争项目】 紫瑞华庭 占地： 5700㎡ 建面：7万㎡ 栋 数：2栋 17F，约300套 1-3F为商业，4-17为住宅 在 售： VIP5万抵7万 主务户型： 130-150㎡三房 197㎡四房 价格：暂无 优惠：VIP5万抵7万 销售率：暂未开盘,预计11月底开盘 推广主题 贵族领地,百代相传 锦绣东城 占地：47亩 建面：10万方 栋数：11栋 在售: 一期1-4栋楼梯房 主力户型： 95㎡两房 128-148三房 价格：1200-2338元/㎡ 优惠：一次性96折,按揭99折,送1台空调或减2000元 销售率： 40% 其它：全现浇结构 推广主题语 优越领地,锦绣人生 锦豪雍景园 占地：95.4亩 建面：20万方 套数：约1100套 在售：二期5栋电梯房在售VIP(15+1)(17+1)(25+1) 主力户型：103-130的三房,141平米四房 价格：一期楼梯房价格1200-2400元/㎡.二期电梯房价格未定,预计11月份开盘; 优惠：二期高层VIP6万抵8万,多层2万抵3万 1万抵1万6 销售率：一期8栋楼梯房已售完,二期电梯房暂未开盘 推广主题语 领秀生活,传世荣耀 建达云峰国际 占地：2534.23㎡ 建面：53076㎡ 套数：约400套 在售：1栋33F,分ABC区,现在售A栋 主力户型：119-127三房 价格：2488-3140元/㎡ 优惠：按揭99折,一次性96折,另优惠5000元 每周抽取2套特价房,93折 销售率：30% 占地：80亩 建面：12万方 套数：22栋 约700套 在售：1 2 3 5 22栋多层楼梯房(6+1) 约192套 主力户型：94.33㎡两房 118-133㎡三房 价格：1308-2548元/㎡ 特价房：1198元/㎡ 优惠：一次性97折,按揭99折,送演唱会门票和礼品 销售率：40% 东安明珠 推广主题语 以花园洋房的品质造城 结论:市场乱象…. 楼梯房价与电梯房价相差不大 新城区价格高于老城区 现象三 : 营销手段平淡无奇 竞争项目营销手段 九龙时代----1万抵2万，首付3万起 紫瑞华庭-----5万抵7万 景豪雍景园----6万抵8万 结论: 营销创新,将是制胜法宝 冷眼看后市 市场机会一触即发 三把标尺审视“御江苑” PART 2 标尺一 产品条件 标尺二 营销手段 标尺三 推广系统 标尺四 客户情况 标尺 一 产品条件 1、一期产品去化及库存明细 产品特点：1、剩余产品以129-143的三房为主; 2、170以上的四房仅售了4套,大面积由于总价高购买力度有限; 销售难点：1、电梯房价格较楼梯房高，在东安的接受度不高； 2、面积大、高总价成为制约客户成交的一个重要因素 3、目前客户用楼梯房的价格与电梯房的价格对比； 4、工地形象差与宣传出入较大; 5、工程严重滞后,眼见为实才是硬道理;