龙湖沈阳龙湖辉山项目启动路书 沈阳龙湖 主要内容： 一、成功标尺 二、产品研发 三、工程管控点 四、景观管控点 五、体验区 六、成本管控点 七、营销策略 八 、税筹 一、成功标尺 项目成功标尺 ⊙项目项目销售净利润率≥20% ⊙内部收益率IRR≥100% ⊙项目融资额≥2亿 ⊙项目集中交付率≥70%(别墅) ⊙项目关键计划达成率≥95% ⊙通过该项目实现品牌落地－销售期客户忠诚度50% ⊙为后期项目培养项目总监和项目工程经理各1名 Notes: 二、产品研发 沈阳龙湖辉山项目 20分钟车程 第一期（2010-2011） 第二期（2011-2013） 第三期（2013-2014） 第四期（2014-2015） 总体规划示意图 总货值：87.37亿 8737270000 预计总货值 各分期面积 一期地块规划条件 项目建设用地面积：84086平方米 容积率：≤1.2 绿化率：≥30% 建筑高度： ≤ 36米 建筑密度： ≤40% 商业比例： ≤ 10% 总体规划设计原则 ·复制成熟产品 复制香醍漫步项目的成熟户型设计以及艳澜山的景观设计  ·货值最大化 最大密度摆放住宅产品，达到项目货值最大化 ·利用坡地地形减少挡墙和土石方的工程量 场地东高西低，南高北低，做好土方平衡，减少场地内挡墙及土石方  的工程量，最大限度节约成本 总图中的溢价点 沿街商业及多层公寓可以阻挡公路沿线噪音，起到围墙屏蔽的作用 强化入口景观感受 纵向景观带提升更多边户型溢价 适度集中的中央景观带充分展现小区品质的同时提升周边户型溢价 最大化私家庭院 最大化类独栋的布局 尽量减少挡墙数量及高度 总图调整 调整后 调整前 总图调整 调整后指标 商业：7070 m2 业态分布 设备用房：地下1550平米 类独栋：215栋 小公寓：2栋，8400m2 市政设计 垃圾站 化粪池 燃气调压站 水泵房 换热站 开闭站 箱变2 箱变3 项目市政外线均来自于西侧市政道路，目前尚未修建，预计交房前建成。 消防控制室/弱电机房/物业接待 箱变1 箱变4 市政设计－电力 用电容量计算 整个地块设一个开闭站（约20000KVA） 住宅指标：76351m2，其中：别墅68331m2，多层8020m2 商业公建：7930m2 计算用电负荷： 别墅按80VA/m2，多层住宅按60VA/m2，商业按80VA/m2计算， 平均计算到每户别墅用电量约22KW、多层3KW/户。 供电性质分别按住宅和商业考虑。 计算方式如下： 住宅部分：80VA/m2*68331m2+60VA/m2*8020m2=5947.68KVA 同时使用系数取0.3，所以总用电量为： S总=5947KVA*0.3=1784KVA， 考虑箱式变压器的低压出线回路较少（一般是6-8回路），整个住宅部分选择3台630KVA的箱变，商业一台630KVA的箱变。 市政设计-热力 换热站，辐射二期 换热站面积：230㎡ 换热站设备考虑可扩容式，辐射二期住宅 市政设计-给水 生活水池及消防水池 生活水箱容积：150m3 消防水池容积：350m3 水泵房面积共370㎡ 无生活热水设计 市政设计-污水 化粪池处理能力：150m3/天 中水处理能力：35%（投资约20万） 重力排放，不做提排 化粪池 中水处理设备 市政设计-雨水 雨水管分布及排水方向示意 重力排放，不做提排 市政设计-煤气 煤气调压箱 竖向设计 +75.60 +90.00 +83.50 +83.90 +77.00 竖向设计 +77.10 +77.64 +78.36 +79.23 +78.00 +78.25 +78.10 +77.45 +77.60 +75.60 +78.50 +77.70 +78.60 +77.90 +79.35 +79.35 +90.00 +75.60 +90.60 +83.50 +78.2 +77.80 +78.00 +78.50 +78.90 +79.50 +78.00 +78.20 +78.60 +78.90 +78.50 +78.20 +78.30 +78.70 +78.90 +77.10 +79.23 +78.66 +78.36 +77.94 +78.24 +77.94 +78.66 周界挡墙 3% 0.8% 4% 0.5% 5% 0.5% +77.64 +78.96 +77.0 +76.5 +75.6 园区挡墙位置 外围7.2米挡墙 宅间2米挡墙 长约200米 长约3100米 园区围护范围 正式外围墙 交房临时围挡 南侧排水沟 冲沟排水方向 山坡排水方向 园区排水沟 排入市政管网 园区安防系统范围 正式安防系统 临时安防系统 场地边缘处理-南侧边缘 南侧无需做挡墙，内外高度一致 石油管线挡墙关系 竖向设计 东西高差约300mm +77.64 +77.94 +78.24 -0.45 -0.40 -0.20 -0.15 车库地面按标高情况降低，满足入库坡道的坡度符合规范使用要求 交通组织 产品的复制优化-组团设计 车行道 人行道 挡墙位置，2米高