前几期我们为大家介绍了北京、上海、广州、深圳著名烂尾楼的处置情况。在烂尾楼处置过程中，第三方收购后进行重组成为盘活烂尾楼的主要方式。一般而言，对烂尾楼的处置可以分为主动型处置和被动型处置，在主动型处置的情形，可以通过原开发商配合进行调查；而在被动型处置的情形，则可能需要取得司法机关的配合以查询项目的相关情况。天伦律师结合已参与和正在参与的以主动型为主的北京烂尾楼处置项目，为大家分享烂尾楼处置过程中的律师尽职调查的工作笔记。
一、烂尾楼项目尽职调查的要点
在烂尾楼项目尽职调查工作中，除一般尽职调查内容外，需要着重关注项目以下方面的情况：
1 、项目本身情况
① 项目前期进展情况，以及项目证照办理情况。
包括土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、房屋销售（预售）许可证等。是否已完成竣工验收，取得大产权证。
② 项目土地是否存在有效的土地出让合同，出让金及滞纳金（如存在）是否已缴清。出让金缴纳情况需至国土局进行确认。
③ 项目前期是否已被分割处置，如存在部分已被处置的情况，需厘清是否存在公摊部分或公共区域（如车库、会所等），是否存在潜在的所有权纠纷。例如实践之中可能会出现部分楼号已被法院拍卖给他人的情况。
④ 项目已被抵押的情况，抵押权人及标的金额情况。
⑤ 项目已被法院查封的情况，包括对土地使用权的查封情况和房屋的查封情况。
⑥ 项目债权人详细情况，包括债权人名称、债权金额、是否已进入诉讼程序或执行程序等。
⑦ 项目房屋销售或预售情况，包括：
项目房屋销售情况以及办理预售登记的情况；
已预售房屋现处于何种状态，例如其中哪些业主因未付银行按揭贷款而涉诉以及诉讼结果？哪些业主要求继续履行合同以及诉讼结果？哪些业主已经与开发商解除房屋预售合同，是否已办理预售登记注销手续？
2、项目原开发商情况
① 项目原开发商主体资格，是否有效存续。
需要查看营业执照、组织机构代码证、税务登记证、开户许可证等基础证照是否齐全有效。实践中可能会存在超出经营范围、经营期限以及未按期缴纳税费等情况。
② 项目原开发商对外债务状况。
③ 项目原开发商对外提供抵押、质押、担保的情况。
二、尽职调查过程中的信息获取途径
尽职调查过程中，我们通常会关注项目的预售、抵押、查封等基本情况。如何找到准确的信息获取渠道，对于尽调工作