2006年广州楼市总结与07年展望
2006年广州楼市总结
2006年的广州楼市充满悖论，业内总结出来的称呼也五花八门，“政策年”、“土地出让年”、“结构调整年”、“楼价飞涨年”等等不一而足，都或多或少地概括出今年楼市的运行特征。本应成为楼市“营销年”的2006年，却鲜有营销创新，与去年相比亦逊色不少。

综观全年，我们认为，楼市的整体表现可用“先扬后抑、变化调整”来形容。而促成这一总体特征形成的最大因素，就是“国六条”及其相关政策。

1.土地一级市场精彩纷呈
土地供应量再创新高
表1：近几年土地一级市场公开出让情况

资料来源：经纬物业市场调研部
总用地面积、规划总建筑面积等同比数倍激增。今年1-11月，广州市共进行了14次国有土地使用权的公开出让，总出让宗数为32宗。总用地面积突破190万平方米，高达190.05万平方米，是去年全年的4.6倍；规划总建筑面积为445.47万平方米，是去年全年的2.2倍。但从用地性质来看，截至11月共拍出商住用地只有16宗，总用地面积143.01万平方米，占全市总的比例为75.2％。

根据《2006年广州市经营性国有土地使用权公开出让计划》，今年广州市（含增城、从化）经营性用地计划出让82幅地块，总用地面积850.93万平方米；其中，全市十区计划出让62幅，总用地面积589.67万平方米。年底前仍将有近40万平方米的土地入市，届时全市十区的土地出让面积有可能突破230万平方米，约占出让计划的40％。

从交易方式来看，“挂牌”仍占主导，有27宗地块采用此方式；但从9月份开始，“招标”开始大行其道，当月公开出让的5宗地块中就有4宗是通过招标来完成交易的。此外，广州市在今年11月首次在全国范围内使用“双限双竞”的出让方式。截至今年11月，发展商在拿地投入上已逾百亿元人民币，高达125.25亿元。

楼面地价仍居高不下

经纬物业市场调研部的统计数据显示，今年1-11月份全市土地一级市场（其中还包括医疗用地、专业市场用地、烂尾地）的平均楼面地价是2812元/平方米。与去年全年相比，上涨的幅度高达17.1％。今年1-11月土地一级市场的楼面地价已从3年前的2400元/平方米左右，大幅跃升至2800元/平方米以上的价格水平，跨度在400元/平方米左右。

但从同区域、同类型的地块涨幅来看，2006年的楼面地价涨势更加迅猛。海珠区、荔湾区的商住地块楼面地价同比分别上涨了78.9％和37.3％；天河区珠江新城商务办公地块、沙河板块商住地块的楼面地价同比分别上涨了46.9％和42.9％。

“双限双竞”的新型出让方式在降低楼价方面起到了一定的作用。实行“双限双竞”前，金沙洲的楼面地价已经跃升至4033元/平方米；实行“双限双竞”后，金沙洲的楼面地价调低到2386元/平方米，下降幅度为40％左右。

白云、萝岗成供应大户

从公开出让地块的用地面积来看，白云、萝岗、荔湾分列前三位。白云区公开出让的总用地面积为60.24万平方米，萝岗区公开出让的总用地面积为43.88万平方米，荔湾区则以32.89万平方米排在第三。萝岗区的发展步伐迅速，从今年下半年开始，不断有新的地块出让；而在政府旧城改造的推动下，荔湾区的土地供应也迎头赶上，为老城区的后续供应增添了“活水”
2.楼市政策令人目不暇接
2006年政策出台的时间、时机与05年颇有相似之处，但是出台的政策更加细化，着重调整住房结构，控制房价，抑制投机、投资需求，将细化方面的内容重点落实。下面就今年几个影响力比较大的政策作简略的剖析：
表2：今年主要楼市政策一览