营销策划方案
民生金融大厦项目
2015年09月08日
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问题及目标界定
项目诠释
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项目客户思考
项目总体运营策略
市场环境及竞争
目录
项目整体定位
PART-1项目诠释
聚焦地块项目属性
地理位置：本项目地块所处的位置绝佳，处于纯CBD最后一块写字楼用地，项目极度优越的地段使本项目有极大的利润空间和升值潜力。
本案
九如路
项目概况
千玺广场
四十七中
郑州目前写字楼区域分布
现在：以大体量的商务楼群为核心的写字楼区。
文化路商务圈
经三路商务圈
裕达国贸
紫荆山路商务圈
未来路商务圈
历史：以路为基本要素的商务区, 以代表性写字楼为核心的商务区。
金水路商务圈
1.2劣势分析（W）
1.1优势分析（S）
项目SWOT分析
占据城市主流价值地，CBD核心区位，升值潜力巨大； 项目物业市场稀缺，价值与时凸显； 项目紧临地铁1、4号线，快捷立体交通为项目价值提速； 项目西观如意湖，东眺东运河，南望熊耳河，处金三角纯生态自然水领地，舒适怡人的外部空间环境； 会展中心、艺术中心、商业中心等成熟奢华配套，尖端商务环境，提升项目价值； 随着CBD日益成熟，入驻企业的增加，郑东新区的价值和人气都将大幅提升，带动项目商务价值提升。
?项目周边配套尚不成熟，现有商务氛围不足；?项目产品规划不足以支撑项目高端商务价值；?项目价值需要重新定义。
1.4威胁分析（T）
1.3机会分析（O）
项目SWOT分析
CBD最后少数几栋商务楼之一，极其稀缺；?新政对住宅投资的抑制，为商业办公带来机会；?市场出现空白点，为项目带来发展空间；?千玺广场价格标杆极大的拉升了区域物业市场价值。
?区域内的其他类型物业价值对项目客流的分流；?政策的不明朗为市场带来不确定因素；?同类项目的市场竞争。
PART-2 问题及目标界定
项目面临问题项目目标
项目核心问题
从项目简略扫描，我们不难发现，项目基础素质较好，绝佳的地理位置，赋予了本项目未来巨大的升值潜力，如此一块地，我们的问题不仅仅是如何保证高额的利润 ，而我们的目标是：
实现项目最大的土地价值
做出区域内顶端的产品
取得最大化的开发回报
那么，如何实现我们的差异化和最大价值化？
我们的目标保证是
差异化
营销新模式
资源整合
地段价值
产品特色
服务增值
【地段】
炒作绚烂本项目的地段价值，突显本项目的稀缺性！
提炼土地价值
【产品】
产品差异化
合理规划设计本项目的产品，做出自己的特色，突现差异化
【服务】
服务？
如何通过营销模式和后期的服务，实现对客户的增值感和信心！
营销模式的创新和后期的服务保证