1.总论 1.1. 房地产项目背景 房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面的、系统的市场调查、研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标值，以最终确定该项目是否可行的综合研究。本文通过对国内宏观经济和西宁市房地产市场发展趋势的分析，以 汉庄住宅小区的可行性分析为起点，通过对该住宅小区项目开发的地块位置分析、项目 SWOT 分析、主题定位、产品定位、开发策略以及区域市场预测、成本预测、目标利润分析、风险评价、社会和环境效益评价、综合技术经济分析等各方面指标的研究，提供了项目的相关开发策略、项目投资策略等具有现实意义的操作方法。详细分析房地产项目投资开发及决策的特点，以及房地产项目的技术经济指标、土地成本、工程造价指标、经济技术指标、当前房地产行业发展趋势等因素对汉庄住宅小区项目开发的影响。 本文采用相关住宅小区项目建设管理理论基础和实践相结合，着重解决住宅小区项目开发过程中分析策划阶段存在的实际问题，具有一定的代表性和现实意义，同时也具有住宅小区项目开发可行性研究的参考价值，对房地产可行性研究在房地产领域投资决策中的应用进行了有益的探讨。 1.2 房地产行业和房地产投资 汉庄住宅小区项目位于西宁市西川南路，属于房地产项目。所以在进行汉庄住宅小区项目可行性研究时，必须考虑到房地产行业的各种特征和特点。 房地产行业是国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。房地产业由房地产的开发、经营、销售和服务等行业组成。在统计上，房地产业常同金融、保险业并列，被看成第三产业。实际上它是由第二产业、第三产业（有时包括第一产业）所组成的一个综合性的行业群体。 经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。在房地产项目中，地产是第一性的，而房产是第二性的，从物质层面上看。“房地产”是由房屋建筑和建筑地块有机组成的整体；从法律层面上看，由于房地产本身的不可移动性，它又被称为“不动产”；从经济层面上看，“房地产”则是对房屋财产（房产）和土地财产（地产）的总称，房价也是地价的折射反映。由于房和地的不可分离性，即通常所说的“房依地建，地为房载”，房地