远锋·新天地招商及销售方案
2021年2月
橙致地产营销
天地楼产品自开盘以来，总体销售未达到预期，通过分析我们清晰，除产品本身总价过高之外，市场客户对项目的商业前景信心不足，是导致天地楼销售不佳的重要原因。
引言
天地楼总价高，商业前景信心不足
目前商墅产品面临着以下几个主要问题：
前期市场传导不够清晰，置业顾问对项目商业的理解较为肤浅，缺乏全面、深刻的认识，也不能很好的向客户传达商业前景和信心，团队总体战斗力还有很大的提升空间；前期销售结果和交房不理想，打击了销售团队的积极性，不少销售人员对天地楼产品的销售情绪不高；项目商业的运作思路、策略尚未明晰，双方团队思路没有取得一致；项目规划的关键信息多变，不能给市场传达统一、确定的信号，影响了投资客户对商业的判断、对天地楼的购买决定；因总价高，经济下行，经营困难等原因，天地楼需求客户有所减少，短时间内不会有明显的增加。
总体而言，不论是内部的销售团队，还是外部的投资客户，对商业发展的前景都缺乏应有的信心。
所以，我们的思路非常明确，那就是：增强商业信心：打造项目商业物业，尽快启动招商工作，提升项目形象、增加产品价值，提振市场信心，以商业带动天地楼、住宅产品的营销工作；调整销售策略：在此基础上，调整天地楼产品的销售策略，努力降低客户购买压力，推动天地楼产品销售。
解决问题、完成营销目标的基本思路
市场：销售
2020年整体商业市场竞品去化商铺约95 套，商墅92套。
联晨专业市场招商进展快，同时总价低，面积适中，对市场形成了巨大冲击。全街招商进度快，湘源大道营业面积达到80%，其一层单铺面积小、总价低，商业氛围逐渐形成，缓中有升走量。
市场：招商
联晨商贸城建材市场定位，辅以酒店、零散配套，因定位及租金低，招商及入住率领先。
片区商业业态除联晨、全街定位清晰外，其他项目普遍凌乱，业态布局缺乏引导，随意性大。业态定位以专业市场、商超、餐饮、酒店为主，其他以日常生活配套、五金建材等，休闲娱乐业态档次不高；租金水平普遍较低，最低的月租金20元/平方米，最高的月租金80元/平方米。
总体而言，城北新区各商业项目具备一定的招商运营经验，但实际招租时，会发生业态重叠，经营理念雷同，市场未出现以休闲时尚、体验消费、教育培训为主要特点的现代商业形态，存在明显的市场空白。
小结分析
注：数据截止2020年12月31日
*天地楼总销售48栋，总面积约1万㎡，销售总金额6469万元，回款总金额4155万元。
项目销售
天地楼销售及回款情况
新区核心地段，周边路网发达，商业价值高近邻体育中心、湘源公公园，交通通达，地理环境得天独厚。区域发展前景好，商业档次及定位有待提升周边区域有多个房地产项目，将形成整体的竞和效应，会成为最具城市资源、人文资源及生活资源的标签型城市人居版块。
本体解析