2019年年度营销报告
|大纲结构
1
市场审视
2
本体审视
3
营销策略
4
执行铺排
5
费用预算
湘潭楼市
信贷政策加码，棚改计划减少，导致购房需求严重萎缩
湘潭2019年6月1日起实施住房公积金新政，调整首付比例以及贷款测算方式。部分银行首付款比例也从20%增加至30%、利率上浮至15%—20%。《2019年湖南省城镇棚户区改造计划》发布，湘潭市棚改户数较去年减少11436套，货币化安置减少78%。其中货币化安置减少比例最大的为雨湖区，下滑99%。
湘潭土地
土地流拍率上幅，溢价率持续走低，房企拿地热度下降
2018年全年供应80宗，成交47宗土地，其中土地流拍率由上半年的19%上升至下半年的55%，整体流拍率上幅度高达36%。2019年1-4月供地量及成交量均不及去年同期，分别下滑26%、57%,且连续2个月无供求状态，一级土地市场控制房地动作明显，土地热度不及去年同期。
湘潭新房
供销比再度扩大，去化周期拉长，客户观望情绪加重
本市供应量环比成倍增长，但成交未提速，使得1-4月累计供销比扩大至1.21，再度逆转为供过于求,市场对于新增供应住宅消化速度非常有限。截至2019年4月，湘潭市商品住宅存量为264万方，结束连续2个月的下降后再度回升，去化周期拉长至9.4个月，主要原因在于4月供应有小幅放量，去化不及时，存量累积。
|小结
受市场监管力度加大影响，市场“缺客”现象越来越严重而项目所在区域吸附力相对较弱提升产品综合竞争力，注重营销体验成为吸客的必要手段
湘潭本土房企深耕湘潭均20余载，在本土已经形成一定影响力。而品牌房企自2012年开始陆续进驻湘潭，到2017年进入高峰期，也意味着湘潭品牌争夺战已全面打响。
本土开发商成熟度高，品牌开发商加速发展，品牌争夺战爆发
在与其他板块对标中，项目所在板块属于非热点板块，区域吸附力较弱。板块内配套兑现缓慢，人流稀少，对销售考验较大。板块内在售项目较少且品质感不强仅中央公园对本案有参考价值。未来客户导流将成为项目最大的挑战。
九华区市场去化量最大，岳塘区配套完善度最高，雨湖区热度相对较弱
综合三个板块项目情况来看，市场分化严重，高性价比项目受市场追捧。结合项目价格、位置、档次等三个维度锁定竞争对象。
在品牌与板块竞争态势下，项目需放眼全城，扩大项目客户搜索半径
竞争对标
潭州府：揽湖瞰江，奢智华宅
项目优势：配套成熟，景观资源丰富，交通优势明显项目劣势：建筑密度高、绿化不佳销售情况：目前周均约7套去化
潭州府是碧桂园在在售的三大项目之一，占据绝佳的地理位置，周边配套成熟度较高。