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发布时间 2022 年 3 月 22 日 单月销售业绩同比三连降，开发投资单月同比
20211018
转负（2021 年 1-9 月）|月读数据
行业研究 住房市场成交惨淡，房企四季度面临销售压力
20211006
丨 2021 年 9 月地产月报
拿地易，开工难——深度解析 上限、下限、速度、利润全控的形势下，房企
20210908
会走向哪？|2021H1 年报综述
2021&2022Q1地方国企开工情况
核心观点：
2022 年 22 城首轮集中供地正在逐步推进，预计将延续
2021 年第三批集中供地的成交特点，即：民营企业参与度低，
央企和地方国企参与程度高。国央企充分发挥拿地优势，并
且我们还不乏看到央企与地方城投公司合作拿地的境况，以
最少的资金撬动更多的资源。在资金端政策放松预期较弱的
情况下，这样的趋势预计不断持续，国央企托底市场，但与民
营企业不同的是，地方国企对资金周转的诉求较弱，因此 2021
年成交地块开工成为影响 2022 年住宅供应的主要变量。
一、行业内部迎来结构性转机
未来房地产行业的市场表现将与国央企和中小企业直接
挂钩，对房地产开发企业来说，拿地后尽快开工获取现金回
款是普遍做法，但是对以城投为主的地方国企来说，其主营
业务并非是地产开发，开工积极性相应的要弱一些，而且大
量中型房企问题频发带来的开工力度下降，最终将会传导至
房地产行业，我们需要接受商品房销售规模的下降。比较乐 研究员于小雨
rain_yxy（微信号）
观的是，虽然行业总量下行，但是行业内部出现结构性转机，
yuxiaoyu@ehconsulting
国央企可借助资金和居民的信任实现快速的开发销售，实现
姜晓刚
市场占位的提升。 18516525402（微信号）
二、地方国企拿地的原因：三托一转jiangxiaogang@ehconsulting
在我们评判地方国企的时候，必须要关注到“国企”两个
字，其担负了地方政府的属性在里面，需要承担经济责任和
社会责任。因此，在我们考虑地方国企托底的时候，需要想明
白地方国企托的是什么底，然后在其基础上展望未来。在我
们看来，地方国企的托底，一是托地价的底，二是托市场的
底，三是托地方财政的底以及第四是企业转型的需要。
三、城投公司是未来市场的主要变量
以城投为主的地方国企面临着尴尬的局面，对于地产开
发为主的国企来说，拥有政府的背信能够实现快速的开工，
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即使当前住房市场需求不振，也能为公司带来相应的资金回
笼。对于城投公司来说，若开工意愿不强，土地将长期留存在
手中，并不能产生额外收益，相反要承担成本支出。对此我们
认为，城投公司完全可借助自身拿地优势与房企间展开合作，
实现收益共享，短期虽面临困难，但长期发展空间充足。民营
企业与地方国企之间的合作当然存在难度，尤其是第一步的
探索合作，甚至最终也难以保障企业盈利，但这会是民营企
业活下去的一种方式，可以从自身最熟悉的片区或城市开始，
做最擅长的产品，一步步与地方国企构建合作机会。
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目录
一、行业内部迎来结构性转机 ................... 4
1、以城投为主的地方国企 ................. 5
2、聚焦城市深耕的小型房企 ............. 7
二、地方国企拿地的原因：三托一转 .............. 9
1、托地价的底 ................ 9
2、托财政的底 ................ 9
3、托市场的底 ..................... 10
4、企业面临转型 ................. 10
三、城投公司是未来市场的主要变量 ............ 10
1、城投公司尚未大量的开工建设 ................. 10
2、民企与城投公司的合作难度较高 ............. 13
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2022 年 22 城首轮集中供地正在逐步推进，预计将延续2021 年第三批集中供地的成交
特点，即：民营企业参与度低，央企和地方国企参与程度高。国央企充分发挥拿地优势，并
且我们还不乏看到央企与地方城投公司合作拿地的境况，以最少的资金撬动更多的资源，例
如绿城与宁波交投、与台州城投的合作，中建三局与北京大兴发展之间的合作。在资金端政
策放松预期较弱的情况下，这样的趋势预计不断持续，国央企托底市场，但与民营企业不同
的是，地方国企对资金周转的诉求较弱，因此 2021 年成交地块开工速度成为影响2022 年住
宅供应的主要变量。
一、行业内部迎来结构性转机
自 2021 年三季度至 2022 年一季度以来，土地市场成交特征表现为国央企大量参与投
资拿地，民营企业参与力度小且多以地方企业为主。根据亿翰智库统计，2021年 22 个城市
第三轮集中供地合计成交金额 7112.2 亿元，成交建面为 7114.1 万平米，平均楼面价为 9997
元/平米，假设按照地货比 0.5 来计算，未来平均房价大概率超过 20000 元/平米。如果根据
参与拿地企业的性质来看，第三轮集中供地中国央企参与数量达到 65%，民营企业为35%，
这个数据能直观的体现出民营企业拿地力度的下降，如果我们再上升到企业规模就会发现，
百强房企的拿地力度明显不及非百强房企，也就是说除了国央企之外，拿地的多是规模偏小
的地方企业，主要包括以城投为主的地方国企和深耕城市的小型房企。
未来房地产行业的市场表现将与国央企和中小企业直接挂钩，对房地产开发企业来说，
拿地后尽快开工获取现金回款是普遍做法，但是对以城投为主的地方国企来说，其主营业务
并非是地产开发，开工积极性相应的要弱一些，而且大量中型房企问题频发带来的开工力度
下降，最终将会传导至房地产行业，我们需要接受商品房销售规模的下降。比较乐观的是，
虽然行业总量下行，但是行业内部出现结构性转机，国央企可借助资金和居民的信任实现快
速的开发销售，实现市场占位的提升。地方国企在专业能力不足的情况下，即使开工速度较
慢，也可借助与专业的房地产开发企业合作实现盈利和企业的转型。
图表：2021年第三轮集中供地国企与民企参与拿地的企业数量
央企
5%
民企
35%
国企
60%
国企 民企央企
数据来源：亿翰智库
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图表：2021年第三轮集中供地百强房企拿地情况
建面占比
金额占比
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%
非百强房企 百强房企
数据来源：亿翰智库
1、以城投为主的地方国企
地方国企的拿地口径比较广泛，包括区域内的城投公司、地方国有房地产企业以及省属
央企等，由于城投公司与地方国企间的股权关系比较复杂，因此我们主要聚焦在以城投为主
的地方国企范围之上。相比民营企业在土地市场上的形单影只，以城投为主的国企成为拿地
主力军。根据亿翰智库统计2021 年第三轮部分城市集中供地数据来看，城投企业的参与程
度明显上升，其中深圳、无锡、苏州、南京、广州、厦门、济南、上海、合肥、福州、重庆、
成都的第三轮土拍中城投参与率分别为 82%、75%、72%、71%、69%、50%、47%、44%、34%、
32%、26%、15%。非国企的参与率整体较低，其中厦门更是没有民营企业参与拿地的身影。
以城投为主的地方国企参与拿地其实早就有迹可循，回顾2021 年第二轮土拍我们就能
发现，在百强房企大量隐身的前提下，以“中国”或者以“城市名”开头的企业身影已经若
隐若现，为市场托底。在此之前，城投公司拿地主要是地方政府的划拨出让及招标拍卖挂牌
方式获得。其中划拨和出让均是针对非经营性的熟地，两者主要的区别是：划拨是无偿的，
但是只能用于指定的公益性项目建设。出让需要支付对应的土地出让金，是有偿的，并且土
地可以进行后续的流通运营；“招拍挂”主要针对经营用地，但实际中存在地方政府后续返
还出让金给城投公司的操作。
对于地方国企在土地市场占位的提升，我们从融资规模也能看出来，根据亿翰智库统计
的房企信用债发行情况，地方国企的发债规模从2021 年三季度明显增长，例如苏州高新、
黑牡丹、新郑发投、海安经开等企业，不乏地产开发企业和城投企业，托底效应明显。当然
有不少人会质疑地方国企是否能撑起房地产行业，事实上确实很难，但我们认为地方国企大
有可为，想象空间足，主要原因是地方国企转型势在必行，一方面是宏观经济结构变化促使
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