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年信用展望 2023
中国房地产行业目录
02 2023 年中资地产板块——基本面
05 中资地产债 2023 年展望——技术面
07 2023 年中资地产债到期情况
10 中资地产债 2023 年展望——估值 2023年信用展望：
中国房地产行业
在上周中国政府出台支持房地产行业发展的 16 项 措 施 之 后 ，中 国
房地产行业的恶性循环或在 2023 年 告 一 段 落 。这 在 很 大 程 度 上 将
取决于该计划下的银行贷款规模，而目前尚未可知。如果贷款规模
太小，或将有更多投资级地产债承压。但高收益地产债的进一步下
行空间可能很小，因为它们的价格已经处于极低水平，且许多地产
债正在进行展期。2023 年中资地产板块—基本面
中国房地产行业基本面疲软，需要政府提供支持
中国房地产行业疲软的基本面或是促使监管机构采取重大措施，以确保行业稳定健康发展的关键原
因。在融资渠道减少的情况下，最新出台的包括支持银行贷款和信托展期的一系列举措或有助于缓
解地产商的现金消耗。延房贷还款期限有望令购房者重拾信心。
信用状况改善是销售复苏的前提
若中国政府最新出台的一系列支持措施（包括银行贷款、信托展期以及 2,500 亿元人币的在岸债
券发行计划等）能够改善地产商的信用状况，而延房贷还款期限也能重振购房者信心，则中国的
房地产合约销售可能会迎来显著复苏。更重要的是，若政府决意提供支持，政策力度还有望加大。早
先的个别举措已推动 9 月的全国合约销售较 8 月增了 15%。而前九个月的累计销售下降了 28%。
10 月，光等困境地产商的销售较 9 月大幅增。时代中国和融信中国也出现了明显的环比复苏。
从累计销售情况来看，只有越秀实现了 12% 的 增 ；但 其 10 月销售较 9 月下滑了 31%，可 能 已 经
顶。
全国房地产销售增
Source: China NBS,
Bloomberg Intelligence
2若无政府支持，现金覆盖率恐将继续下滑
如果政府不给予充分支持，多数地产商的整体现金覆盖率可能会在 2023 年 进 一 步 下 降 。虽 然 部 分 地
产商的现金覆盖率或勉强足以保证交房，但如果找不到其他再融资渠道，它们恐将无力偿还债务。投
资级发行人的现金短债比为两倍左右，或有望比评级较低的同业维持更时间，但若动用内部资源偿
债，久而久之，它们的现金水平也会下降。随着 2023 年有更多债务到期，现金压力将进一步加重，而
大部分现金可能存放在托管账户，无法动用。鉴于 BB 级房企利用资本市场融资的能力较弱，其现金
消耗速度可能更快。B 级地产商的现金覆盖率已经很低，约为0.5 倍，因此更有可能进行债务展期。
现 金 短 债 比（ 倍 ）
Source: Company Filings,
Bloomberg Intelligence
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