| 专项研究报告 | 2 目录一、中国经济进入次高增长阶段3二、货币政策回归稳健 .. 6三、房调：政策将使房地产进入“弯道期” .... 10四、保障房：方向明确、机遇显著 ...... 13五、房地产资金链：趋紧态势明显 ...... 14六、“十二五规划”：房地产市场空间利好 ........ 16七、区域投资热点兴起——城市遴选体系变化18八、房地产市场：调整压力逐显 .......... 23| 专项研究报告 | 3 一、中国经济进入次高增长阶段（一）中国经济增速放缓中国经济按季度观察，已经出现二次探底态势。在季度月度范围内，国内主要经济 指标已经二次探底，或者正在延伸中，而有些指针已经出现结构性变化。外部环境的变化、劳动竞争力的消失、房产需求的弱化和城镇化速度的放缓是GDP 年增长减缓的主要原因。图表 1:中国经济增速放缓年份 名义 GDP CPI实际GDP200310.00% 1.20%8.80% 200410.10% 3.90%6.20% 200510.40% 1.80%8.60% 200611.60% 1.50%10.10% 200713.00% 4.80%8.20% 20089.60%5.90%5.70% 20098.70%-0.70%9.40% 2010年第 三季度 10.6%2.9%7.7% 未来倾向 9.5% 4% 5%宏观经济判断要点： 内地经济增长动因和环境改变，经济增长目标与结构调整成为必然。政策宏调倾向：经济增长目标下调，通胀容忍目标上调。决策层或将“十二五”规划的GDP目标从“十一五”规划的7.5%下调至7.0%。外部环境发生根本性改变，内需将成为可持续增长的关键。新一轮五年规划中，“保增长、调结构、控通胀”三大目标中，调结构成为重点。经济结构调整，新区域经济规划，内需拉动，城市化、城镇化成为新刺激政策的落 脚点。未来五年将开启经济与社会的双重转型，保障和民生成为出发点和落脚点。货币政策从紧的步伐加快，使得宏观经济充满不确定性。| 专项研究报告 | 4 （二）经济进入次高增长阶段当前中国经济发展面临两大挑战：一、来自于处理好经济发展、调整结构和管好通 胀预期这三者的关系；二、外部环境的不确定因素，以及贸易保护主义抬头等不利影响。同时，胡锦涛主席首倡“包容性增长”，或将被写入“十二五”规划。“包容性增长” 的含义在于：单纯发展经济是不好的，而更加全面、均衡的发展，才能使经济的增长和 社会的进步、人民生活的改善同步进行。全球范围内，经济保持高速增长30年的国家基本少见，保持40年基本没有。经济 学者预测：中国经济增速可能在今后三年至五年出现一定幅度下调，进入中速（次高） 增长期。中国经济增速预计在三年到五年以后很可能降到7%左右，有30%左右的下调。图表2：投资、消费和净出口保持高位 日本、韩国和德国这些经济增长比较突出的国家都显示出一个共同的规律性，按照 人均GDP1990年的美元计算，当达到1万美元以上的时候，工业比重、投资比重和经 济增长的速度都开始下降。受房地产调控、整顿地方融资平台、整顿产能过剩等宏观政策的影响，中国GDP 增速将逐季度下滑。| 专项研究报告 | 5 图表3：工业增加值基本稳定在13%—14% 国外需求的放缓及汇率因素导致出口增速继续下滑，季调后的出口趋势值呈现放缓 态势。导致出口增速下滑的原因：一是由于国外需求的放缓，二是欧洲债务危机导致的 欧元贬值的滞后影响，三近期人民币升值对出口也产生一定影响。图表4：出口与进口增速放缓 资料来源：中国海关同时，随着劳动力等要素成本快速上升，能否在实现竞争优势由低成本驱动向创新 驱动的转换方面有一个实质性的进展，而劳动力供求关系的变化不是一个短期的、局部 性的，也不仅仅是结构性问题，而是一个长期的，趋势性的变化。在中国新的经济增长动力没有形成规模之前，对中国经济的高速增长不能抱过高希 望，两位数增长的时代很可能不再持续。形势要点1：扩大内需成未来发展第一要务“十二五”规划建议显示，扩大内需成为中国未来五年发展的第一要务，扩大消费 需求为扩大内需的战略重点。其中特别提出，努力实现居民收入增长和经济发展同步、 劳动报酬增长和劳动生产率提高同步。 。。。。。。