——体验风情商业街区
□万安平安小区一层商业营销提案□
第一部分、项目概述
一、德阳宏观经济概述：
2003年，德阳市城镇化水平为35%，城市人口约28万，政府规划到2010年城市人口达到50万，城市化率达到60%以上。——德阳的城市商业及商业地产还有较大的发展空间。
德阳市经济相对发达，2003年人均国内生产总值约为1133美元（约9360元人民币），全市城镇居民人均可支配收入7892元，比全省高12.07%；农村居民人均纯收入2790元，比全国高6.41%，比全省高25.11%。预计2010年人均GDP将达到17000元，在现在的基础上翻一番。
德阳的工业经济逐步复苏，机械、食品和化工三大主要传统行业效益正在步入良性循环的轨道，二重、东电、东汽、剑南春、什邡烟厂、蓝剑集团等一批重点企业、优势企业成长迅速。——在中国经济高速发展的大背景下，德阳的购买力强劲。
德阳城乡居民储蓄存款较为充裕，2003年末居民储蓄存款余额208.67亿元。
——中国经济通涨率达到3%，银行利率保持1.98%不变，考虑20%利息所得税，其实中国已经进入负利率时代，实际利率为—1.616%，居民投资转向的潜在动力很大，房地产无疑是最好的投资渠道之一，如果能够释放居民存款的5%，就达到10个亿，这足以消化整个德阳的房地产开发量。
县域经济比较发达：2001年全省GDP过50亿元的20个县，德阳就占了5个(旌阳、绵竹、什邡、中江、广汉)——我们的目标客户将放大到这些区域。
二、德阳商业及商业地产概述
商业分布及特点
德阳城市的华山路、岷江路和泰山路围合成一个大的三角形，形成了德阳的主要商业圈。在此三角中，南街和长江西路共同营造了德阳目前最繁华的商业地段。
其中，南街主要为临街品牌专卖店，典型的传统业态。相对大型的商业集中于南街和长江西路的交界处。德阳目前的商业物业形态较为落后，自发形成，明显缺乏规划，城市几乎没有特色商业建筑，缺乏商业空间的宜人尺度和体验环境。这是提升本项目价值的一个机会。
城市商圈的发展规划
德阳政府近15年的城市商圈发展规划：以长江西路和泰山北路为城市商业中心，尤其是长江西路，南街口到泰山北路一线作为商业发展的重店，加上昆山街，绵远街等商业街，共同构成德阳的“盐市口”商圈。德阳的商圈正在南移。
三、本项目概况
本项目临街商铺主要分布在凉山路和岷江西路，位于德阳市传统商业中心区的边缘地带，距离德阳核心商业圈（南街与长江西路的交界处）约300米，项目对面是成都百货大楼大型商业，预计今年5月底开业。目前项目周边人气、商气较差，随着德阳商业中心的南移、成百的开业，本项目的商业价值将日益凸显。
项目优劣势简要分析：
一）、优势
区位优势：地处德阳传统商业核心区与成百大楼两大核心商业区之间，享有庞大人流所带来的商气，同时，城市商业向南发展趋势明显，区位优势愈加凸现。
规模优势：本案属于住宅底商，是未来核心商业区，4600平米的底商面积，形成“u”字形的商业长廊，具备了形成规模商业的条件。
人流动线的通畅性：如右图
开发商实力：作为二重集团下属企业，其实力与信誉深受德阳投资者的信赖。
二、劣势
商圈成熟程度低：尽管有良好预期，但就现状而言，本案所在地商气尚未真正形成，消费人流较少。
商铺进深大、投资门槛高：开间主要集中在3.6m左右，而进深最多的达到了22m，17米、21米进深的商铺占据相当比例，限制了较多业态的进驻。同时，由于单间面积较大，单价较高，造成总价偏高，普遍在6
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