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摘要
房地产业作为国民经济发展的支柱产业，与上下游产业集群形成了稳定的互动循环
体系；作为“衣食住行”的重要组成部分影响着生活品质与民生安全；作为全社会固定
资产投资的重要部分影响着经济建设的规模、速度和构成；作为虚拟经济的主要部分影
响着实体经济的发展质量与效率。房地产业的稳健关乎社会和谐、文化繁荣、经济发展
与金融有序，是保障和改善民生的重要抓手。房地产泡沫是威胁金融安全最大的“灰犀
牛”，房地产行业高额的投资利润率以及信贷配给制的存在使商业银行往往会忽视风险、
盲目放贷，商业银行的客户群体过于集中于房地产领域，商业银行对房地产过高的信贷
支持加大了开发商和消费者的金融杠杆。一旦实体经济和社会资本不能够支撑起泡沫，
商业银行管理实践所潜藏的风险就会充分暴露，大量不良资产的出现会危及商业银行的
经营与安全，挤兑效应甚至可能引发金融危机。纵观历史上重大的金融危机，房地产泡
沫是金融危机的重要导火索，金融危机前夕均伴随房地产泡沫的恶性膨胀。研究我国房
地产泡沫与商业银行信贷规模的相关性有助于补充与规范房地产领域和金融领域的理
论基础、方法模型与实践应用，有助于对房地产领域及金融领域的潜在风险进行预警、
识别与监管，有助于对国家政策调控、商业银行管理操作、消费者行为以及房地产商开
发投资提供科学合理的理论与现实指导。
本文首先对我国房地产市场的发展概况进行描述性分析，通过商业银行信贷规模增
长率等六个指标的变动规律剖析我国房地产市场的发展历程，进一步将六个指标进行综
合具体分析我国房地产市场的发展阶段及阶段性特征；其次，从时间差异角度对我国房
地产泡沫进行测度并根据测度结果分析其时间变动规律及发展趋势，对房地产泡沫周期
性变动的规律进行描述性分析，并通过与商业银行信贷规模增长率等相关指标进行图形
拟合分析其周期性波动机理，进一步通过多元回归分析对造成我国房地产泡沫时间差异
的影响因素进行深层次研究；再次，以房价收入比和商业银行信贷投放量为研究指标，
从空间差异角度对我国房地产泡沫进行空间可视化分析，研究其空间分布差异及差异性
规律，进一步通过 GIS模型对房地产泡沫空间传染性的存在性、大小程度、传染能力差
异、空间传染路径变动进行详细研究，深刻剖析资本支撑下的房地产泡沫空间差异的深
层次机理。然后，在前文基于时空差异视角分析成果的基础上进一步对房地产泡沫与商
业银行信贷规模之间的相互关系进行实证分析，分析房地产泡沫和商业银行信贷规模的
相关关系及周期性波动关系，构建协整方程分析两者之间长期稳定的变动关系，进一步
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建立 VAR模型研究两者之间的因果关系并基于方差分解研究两者之间的相互贡献度。
最后，在研究基础上对我国房地产泡沫的时空差异特征、深层次机理及其房地产泡沫与
商业银行信贷规模的相关性进行总结概括，并据此提出切实有效的对策建议。
本文创新点主要有以下四点：第一，从时间空间、横纵对比角度研究我国房地产泡
沫的差异性及深层次机理，从时空差异角度探析我国房地产泡沫与商业银行信规模之间
的相关性能够更深一步地挖掘问题本质。第二，研究对象具有代表性与合理性，35个大
中型城市能够以点带面地映射全国房地产市场的情况，有助于科学把握我国房地产市场
整体的特征与规律。第三，引入空间思维将研究内容具体化、形象化、立体化，从房价
收入比和商业银行信贷投放量两个指标审视空间差异及传染性问题能彼此补充、相互勘
正研究结果，增强研究结果的说服力与解释力。第四，房地产泡沫与商业银行信贷规模
之间的相互贡献度通过方差分解由直接贡献度与间接贡献度加总得到。
关键词：房地产泡沫；区域异质性；空间传染性；信贷风险；相关性
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。。。以下略