赫山项目可行性研究
武汉公司程矢
2006听两岸涛声，赏垂柳荫荫之赫山
报告摘要
项目概况
·赫山项目该地块位于汉江以南、琴台路以北，属汉江组团范围。东起汉水铁路桥、与武汉船舶工业学校为邻，西至赫山路、与碧水晴天住宅小区相接，南接琴台路，北抵月湖堤路。地块内地势较为平坦，形状较为规则，具开发规模，是汉江组团项目继立项、改造、规划后首宗公开市场挂牌地块。地上建筑物（构筑物）基本已拆迁完毕。地块临近的琴台路和罗七南路的拉通修建，延展了汉江组团秀丽的风景，促进区域房地产业发展。借人们对汉江两岸的关注，借郭茨口成熟配套和日益成熟的王家湾商圈配套，地块所在区域悄然崛起
·赫山项目是武汉市汉江组团项目的一部分，其规划将以江城滨水文化特色，保护和挖掘汉江两岸文化内涵，发展文化旅游、居住功能，以多层和低层建筑为主，突出茂密的树木和绿化，形成江河与城市共生的空间，建成武汉市市级文化旅游中心，打造武汉世纪品牌形象。·赫山项目即我公司目标地块，就位于该组团项目内，是武汉土地部门重点招商项目。根据规划条件，项目净用地约161286平方米，规划容积率2.0。
·赫山项目北侧与规划中的汉江南岸相邻，处在汉江两岸、琴台文化风景区、汉阳家乐福商圈板块内；在初拟规划中，汉江武汉段将分成三段六区，新建南岸嘴核心景观区、琴台文化艺术中心、汉正风情旅游线、近代工业运动主题公园等10个文化景点。
根据规划，汉江武汉段两岸除现有的居住生活区、传统商贸区外，还将增加科研教育区、商务办公区、休闲度假区、体育运动区等。武汉市期望通过长期、细致的规划与建设，形成一个集文化、生态、旅游于一体的汉江，实现三镇均衡发展。同时又距离硚口、江岸区仅一河之隔，且有汉江间四桥与对岸相连。因此汉阳区以及江岸、硚口、武昌区部分拆迁、迁移人群将是本项目的主要目标客户群体。
项目将分成 3 期开发建设。具体经济指标见下表。
项目经济技术指标
序号
项目基本情况
数量
单位

1
项目占地面积
186568
m2

2
项目总建筑面积
384400
m2

3
可销售面积
326000
m2

3.1
 其中：住宅面积
320000
m2

3.2
 商业面积
6000
m2

4
容积率
2.0


5
项目总收入

万元

6
项目总成本

万元

7
净利润

万元

8
销售净利率



9
FNPV

万元

10
FIRR



11
资金峰值

万元


项目占地面积186568 M2，
其中：
代拆城市道路面积19602平米；
公交停车用地面积5600平米；
居住（兼容公共设施）用地面积140568平米；
绿地及防护绿地面积20718平米。
第一章 项目概况
一、项目来源
2004、2005年度武汉市土地中心推出的项目招商手册中，汉阳汉江南岸之“赫山”地块项目都在其中，为计划招商项目之重点推介地块。集团在2004-2005年在开发XXX项目的基础上，积极拓展，为寻求多项目开发，产生新的利润增长点为目标，在对对武汉市场环境更深入的研判、与政府相关土地部门沟通的基础上，把上述地块即汉阳“赫山”项目作为重点关注的项目。从2005年5月中旬开始，武汉公司在对地块进行实地踏勘，反复进行多项目比较，并与武汉市土地中心进行了多次沟通，初步确立汉阳“赫山”项目作为集团武汉公司重点拓展的土地项目。
二、规划条件与开发方式
1．主要规划条件
“赫山”项目总规划用地1865
。。。以下略