虹口区四川北路81号地块
可行性研究报告
目录
第一章 项目概况 1
第二章 市场分析 2
开发设想 5
开发进度 9
投资估算 10
初步结论及建议 12
附件：
项目总平面图
项目竞争楼盘汇总表
商业售价定位表
竞争楼盘位置图
第一章 项 目 概 况
1.1项目背景
虹口区四川北路81号地块主要由两个部分组成，即占地约10亩的上海市虹口区第二工人俱乐部（以下简称二俱）和占地约30亩的居民及工厂、学校、医院、商店等用地。根据上海市和虹口区的规划，二俱以外地块的改造已经列入虹口区新一轮旧区改造的计划。
1.2地块及周边现状
该地块位于上海市虹口区四川北路以西、东宝兴路以北、宝源路以东、俞泾浦以南。地块总占地面积27700平方米，约合41.5亩，地块沿四川北路长约110米，沿东宝兴路长约240米。地块中除有第二工人俱乐部、企业2家及1所小学外，其余为约800户居民，大部分属于危棚简屋。
该地块位于虹口区中南部，周边交通便捷，南北向有四川路、四平路通往外滩及市区方向，此外，地块西侧为轨道交通明珠线，且东宝兴路站即在地块西侧50米处，周围公交线路有轻轨明珠线、18路、21路、101路、47路等。地块紧靠上海市知名商业街四川路，商业设施齐备，地块南侧约100米处将规划虹口区大型公共绿地。地块1公里范围内分布有：福德百货、东宝百货、上海七百、多伦路文化名人街等，周边商业、学校、超市、医院等设施齐全。
第二章 市 场 分 析
2.1宏观市场分析
今年上半年房地产二级市场内销商品房预售保持较高的增长势头，据上海市房地产交易中心统计，今年上半年，商品房预售面积较去年同期增长26.3％，内销商品房批准预售面积和实际销售面积之比从去年同期的１：０.9４上升到今年的１：１.56，供求关系的开始转变，出现供不应求的局面。
表1. 2001年1-6月上海市房地产市场数据汇总
2001年1-6月
2000年1-6月
同比增长

房地产开发投资额
2445258万元
1986468
23.1％

内销商品房土地出让面积
209785
2173072
-90.3％

可建建筑面积
515272
4114188
-87.5％

商品房新开工面积
9089660
7876680
15.4％

商品房竣工面积
4298042
3095774
38.8％

已登记商品房预售面积
7730990
6120268
26.3％

已登记的存量房买卖面积
6190892
3130836
97.7％


根据中房上海指数办公室2001年5月份调查，上海房地产市场近期持续保持价升量增的火爆局面。5月份中房上海综合指数为730点，比2000年5月上涨12%。年初因住房预售标准的提高而减少的新开楼盘数量，在近两个月已恢复去年水平，而售价提升水平已从过去局部区域全面扩散到全市城域，房价稳中趋升将成为市场主要倾向。
随着本市房地产运作不断深化，在
。。。以下略